Wärmebrücken im Mietrecht: Wann liegt ein Mangel vor

Wärmebrücken sind Bereiche in der Gebäudehülle, an denen besonders viel Wärme nach außen entweicht. Sie entstehen typischerweise an schlecht isolierten Außenwandecken, Fensterlaibungen und Deckenanschlüssen - Stellen, die bei unzureichender Lüftung und Heizung besonders anfällig für Schimmelpilzbildung sind. In älteren Mietwohnungen ist dies weit verbreitet und führt regelmäßig zu Streit über Verantwortlichkeit, Mangelbeseitigung und Mietminderung.

Wann sind Wärmebrücken ein Mietmangel?

Der Bundesgerichtshof hat in zwei Grundsatzentscheidungen klargestellt, dass Wärmebrücken in den Außenwänden einer Mietwohnung nicht ohne Weiteres einen Sachmangel darstellen. Maßgeblich ist, ob der bauliche Zustand mit den Bauvorschriften und technischen Normen übereinstimmt, die zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes galten (vgl. BGH, 05.12.2018 - Az: VIII ZR 271/17 und VIII ZR 67/18). In den entschiedenen Fällen handelte es sich um Wohngebäude aus den Jahren 1968 und 1971. Da zu dieser Bauzeit noch keine Verpflichtung zur Wärmedämmung bestand, galten geometrische Wärmebrücken - insbesondere in Außenwandecken - als allgemein üblicher Bauzustand. Nach Angaben eines in diesen Verfahren bestellten Sachverständigen betrifft dies den gesamten inländischen Wohnungsbestand aus der Bauzeit von 1947 bis 1978, soweit keine Nachsanierung erfolgt ist.

Dieser Grundsatz gilt auch dann, wenn Wärmebrücken - bei unzureichendem Heiz- und Lüftungsverhalten - zur Schimmelbildung führen können. Die bloße Gefahr einer Schimmelpilzbildung reicht nach dieser Rechtsprechung nicht aus, um einen mietrechtlich relevanten Mangel zu begründen. Ebenso wenig stellt die Schimmelgefahr eine sogenannte „Mangelgefahr“ dar, die einem Mangel rechtlich gleichstehen würde (BGH, 05.12.2018 - Az: VIII ZR 271/17). Den Versuchen zahlreicher Instanzgerichte, Vermieter älterer Gebäude zur Durchführung kostenintensiver Dämmmaßnahmen zu verpflichten, hat der BGH damit eine klare Absage erteilt.

Für neuere Gebäude kann die Beurteilung anders ausfallen: Sind Wärmeschutzvorschriften - etwa nach der früheren Wärmeschutzverordnung oder der späteren Energieeinsparverordnung (EnEV) - einzuhalten, ohne dass dies geschehen ist, dürfte eine bauartbedingte Wärmebrücke einen Mietmangel begründen.

Beschaffenheitsvereinbarung als entscheidender Faktor

Der oben dargestellte BGH-Grundsatz gilt nur, soweit die Mietvertragsparteien keine abweichenden Vereinbarungen zur Beschaffenheit der Mietsache getroffen haben. Haben die Parteien ausdrücklich oder sinngemäß einen bestimmten Wohnstandard vereinbart - etwa durch Hinweise auf durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen oder eine Zusage zeitgemäßen Wohnens - kann sich daraus ein weitergehender Anspruch des Mieters ergeben.

Dreh- und Angelpunkt sind daher stets die bei Mietbeginn getroffenen Vereinbarungen. Wer als Mieter in Kenntnis des Baujahres und des Zustands der Wohnung einzieht, ohne eine weitergehende Beschaffenheitsvereinbarung zu treffen, kann keinen Neubaustandard beanspruchen. Wurden dagegen bei Vertragsschluss etwa Modernisierungsmaßnahmen angepriesen oder setzt der Vertrag sinngemäß einen zeitgemäßen Standard voraus, ist dies im Streitfall ausdrücklich geltend zu machen.

Welches Lüftungsverhalten ist dem Mieter bei Wärmebrücken zumutbar?

Der BGH hat ausdrücklich betont, dass sich zumutbares Lüftungsverhalten nicht abstrakt-generell bestimmen lässt. Es kommt stets auf die Umstände des Einzelfalls an - insbesondere auf das Alter und die Ausstattung der Wohnung, die Belegung, die Anwesenheitszeiten der Bewohner sowie den Umfang feuchtigkeitserzeugender Tätigkeiten wie Kochen, Duschen oder Wäschetrocknen (BGH, 05.12.2018 - Az: VIII ZR 271/17).

Im konkreten Fall, über den der BGH entschied, hielt ein Sachverständiger ein täglich zweimaliges Stoßlüften von etwa 13 bis 17 Minuten, ein dreimaliges Stoßlüften von je zehn Minuten oder ein dreimaliges Querlüften von je drei Minuten für ausreichend, um Schimmelbildung zu vermeiden. Dieses Lüftungsverhalten erachtete der BGH als zumutbar. Damit wies er zugleich die Ansicht zurück, dass bereits ein zweimaliges Lüften von fünf bis zehn Minuten täglich die äußerste Grenze des Zumutbaren markiere (vgl. LG Berlin, 15.04.2016 - Az: 65 S 400/15). Auch das Landgericht Frankfurt hatte bereits ein drei- bis viermal tägliches Stoßlüften für zumutbar gehalten - selbst bei voll berufstätigen Mietern (vgl. LG Frankfurt/Main, 07.02.2012 - Az: 2-17 S 89/11, 2/17 S 89/11). Das Amtsgericht Emmendingen sah ein tägliches Stoßlüften als zumutbar an, sofern hierdurch Schimmelbildung konkret zu vermeiden ist (vgl. AG Emmendingen, 24.02.2021 - Az: 7 C 120/20). Eine feste Mindestfrequenz für das Lüften gibt es nach der BGH-Rechtsprechung jedoch nicht.

Ähnliches gilt für die Möblierung: Auch gewisse Einschränkungen bei der Aufstellung von Möbeln an Außenwänden können dem Mieter zumutbar sein. Eine generelle Unzumutbarkeit solcher Einschränkungen hat der BGH abgelehnt.

Übrigens: Hat der Vermieter nach dem Einbau neuer, dicht schließender Fenster keinen Hinweis auf den erhöhten Lüftungsbedarf gegeben und keine geeigneten Vorkehrungen - etwa in Form einer Lüftungsanlage - getroffen, kann die Schimmelbildung dem Mieter grundsätzlich nicht angelastet werden (vgl. LG Gießen, 02.04.2014 - Az: 1 S 199/13; AG Siegburg, 30.06.2011 - Az: 112 C 68/10). Mangels anderweitiger Vereinbarung ist ein vertragsgemäßes Lüftungsverhalten in Gestalt von zweimaligem Stoßlüften täglich für je etwa zehn Minuten als geschuldet anzusehen (vgl. OLG Frankfurt, 11.02.2000 - Az: 19 U 7/99).

Beweislast: Wer muss was beweisen?

Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs obliegt dem Vermieter nach der sogenannten Gefahrkreistheorie der Nachweis, dass Schimmel und Feuchtigkeitsschäden nicht auf bauseitige Ursachen zurückzuführen sind. Er muss also aus technisch-handwerklicher Sicht belegen, dass die Bausubstanz als Ursache ausscheidet. Erst wenn ihm dies gelingt, muss der Mieter seinerseits beweisen, dass die Schäden nicht durch ein vertragswidriges Heiz- und Lüftungsverhalten entstanden sind (vgl. LG Gießen, 02.04.2014 - Az: 1 S 199/13).

Dies hat erhebliche praktische Bedeutung: Verweigert der Vermieter die für eine sachverständige Beurteilung notwendigen Bauteilöffnungen, geht dies zu seinen Lasten - er bleibt dann den Beweis schuldig. Ist streitig, ob Feuchtigkeit auf Baumängel oder falsches Nutzerverhalten zurückzuführen ist, trägt die Beweislast zunächst der Vermieter (vgl. LG Frankfurt/Oder, 14.09.2010 - Az: 19 S 22/09; AG Osnabrück, 10.10.2013 - Az: 48 C 31/12). Liegt die Ursache nach sachverständiger Feststellung hingegen ausschließlich im Wohnverhalten des Mieters, entfällt ein Minderungsrecht (vgl. LG Hamburg, 19.03.2015 - Az: 307 S 151/13).

Schimmel als Mangel und die Folgen für das Minderungsrecht

Tritt tatsächlich Schimmel auf, liegt grundsätzlich ein Mangel der Mietsache vor - unabhängig von der zugrundeliegenden Ursache, denn die Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit ist nicht vertraglich vorausgesetzt (vgl. LG Gießen, 12.04.2000 - Az: 1 S 63/00). Gemäß § 536 Abs. 1 BGB berechtigt ein solcher Mangel zur Mietminderung, sofern er die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder nicht unerheblich mindert.

Wird der Schimmel fachgerecht beseitigt und liegt aktuell keine konkrete Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit mehr vor, entfällt das Minderungsrecht grundsätzlich. Etwas anderes kann im Einzelfall gelten, wenn ein baulicher Zustand fortbesteht, der mit hinreichender Wahrscheinlichkeit erneut zu Mängeln führt oder die Gebrauchstauglichkeit dauerhaft konkret beeinträchtigt.

Ist Schimmel nur teilweise auf falsches Lüftungsverhalten des Mieters zurückzuführen, daneben aber auch auf bauliche Ursachen, kann ein Minderungsrecht bestehen, solange der Vermieter den ihm obliegenden Entlastungsbeweis nicht führt. Nicht jede Mitverursachung des Mieters schließt das Minderungsrecht aus.

Minderungsquoten bei Schimmelbefall

Die Höhe der zulässigen Mietminderung hängt von Art, Ausmaß und Lage des Schimmelbefalls ab. Gerichte haben u. a. die folgenden Minderungsquoten ausgeurteilt:

Urteilsübersicht zum Thema Schimmel und Feuchtigkeit

Treuwidrige Verschweigung durch den Vermieter

Auch wenn Wärmebrücken bei Altbauten nach der BGH-Rechtsprechung grundsätzlich keinen Mangel darstellen, kann sich die Beurteilung verschieben, wenn der Vermieter bei Vertragsschluss bekannte Schimmelgefahren arglistig verschweigt. Wer eine Wohnung vermietet, von der ihm bekannt ist, dass bauartbedingte Wärmebrücken unter bestimmten Bedingungen Schimmelbildung verursachen, und der Mieter auf diesen Umstand nicht hingewiesen wird, handelt treuwidrig. In einem solchen Fall dürfte eine Haftung des Vermieters durchaus in Betracht kommen.

Darüber hinaus sollten Mietvertragsparteien bereits bei Vertragsschluss die Beschaffenheit der Wohnung - insbesondere im Hinblick auf bekannte Wärmebrücken und ein ggf. erforderliches erhöhtes Lüftungsverhalten - ausdrücklich im Vertrag festhalten. Eine klare Dokumentation schützt beide Seiten und verhindert spätere Streitigkeiten über Ursache und Verantwortlichkeit von Feuchtigkeits- und Schimmelschäden.

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