Schimmel in der Mietwohnung: Vermieter haftet auch bei altem Gebäude nach heutigen Baustandards

Mieter sind zur Mietminderung wegen Schimmelbefall berechtigt, wenn die Bausubstanz des Mietobjekts die aktuell geltenden technischen Anforderungen nicht erfüllt, und zwar unabhängig davon, welche Normen zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes galten. Das Alter eines Gebäudes entbindet den Vermieter nicht von der Pflicht, das Mietobjekt an zeitgemäße Wohnstandards anzupassen, wenn Gesundheitsgefahren drohen. Tragen beide Seiten zum Schimmelbefall bei, ist die Minderungsquote entsprechend zu reduzieren.

Mietminderung bei Schimmelbefall und Maßstab der Bausubstanz

Schimmelbefall in einer Mietwohnung stellt einen Mangel im Sinne von § 536 Abs. 1 BGB dar, der die Miete kraft Gesetzes mindert, sofern eine erhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung vorliegt. Sind mehrere Räume der Wohnung - vorliegend Wohnzimmer, Schlafzimmer, Bad und Küche - von Schimmel befallen, ist eine solche erhebliche Beeinträchtigung ohne Weiteres anzunehmen.

Vermieter muss Ursache außerhalb seines Verantwortungsbereichs nachweisen

Den Vermieter trifft die Beweislast dafür, dass die Ursache des Mangels nicht aus seinem Verantwortungsbereich stammt. Gelingt dieser Nachweis nicht - etwa weil ein Sachverständigengutachten sowohl unzureichende Bausubstanz als auch ein unzureichendes Heiz- und Lüftungsverhalten der Mieter als mitursächlich benennt -, kann sich der Vermieter nicht von seiner Haftung entlasten.

Maßgeblicher technischer Standard

Zwar ist grundsätzlich der vertragsgemäße Standard des Errichtungsjahres maßgeblich. Dennoch ist davon auszugehen, dass konkludent mietvertraglich vereinbart ist, dass auch bei längerer Mietdauer das jeweils für den ungestörten Mietgebrauch Erforderliche geschuldet ist (vgl. Schmidt-Futterer, 9. Auflage, § 536 BGB Rn. 33). Diese Anpassungspflicht an zeitgemäße Wohnverhältnisse gilt insbesondere dann, wenn es um Gesundheitsgefahren geht, deren Vermeidung die alten Anforderungen zur Zeit des Baus nach neuen Erkenntnissen nicht ausreichend leisten können.

Für die Beurteilung der Bausubstanz ist daher nicht auf die technischen Anforderungen oder DIN-Vorschriften des Errichtungsjahres abzustellen, sondern auf die zum Zeitpunkt der Nutzung geltenden Regeln der Technik. Die DIN-Norm 4108/2 (Stand 2004) dient gemäß ihrer Nr. 6.2 gerade der Vermeidung von Schimmelbildung und stellt eine tatsächliche Vermutung für die anerkannten Regeln der Baukunst dar. Entspricht die vorhandene Bausubstanz diesen Anforderungen nicht, ist dieser Umstand dem Verantwortungsbereich des Vermieters zuzuordnen. Hätten für das Errichtungsjahr geringere Anforderungen nach einer milderen Vorgängernorm gegolten, änderte dies nichts: Mietern ist das Risiko einer Schimmelpilzbildung bei Zugrundelegung überholter technischer Anforderungen angesichts möglicher Gesundheitsgefahren nicht zumutbar.

Minderungsquote bei Mitverschulden des Mieters

Bei Schimmelbefall nahezu aller Räume einer Wohnung käme an sich eine Minderung von bis zu 50 % in Betracht. Ist dem Mieter jedoch zugleich ein unzureichendes Heiz- und Lüftungsverhalten als mitursächlicher Beitrag anzulasten, ist die Minderungsquote entsprechend herabzusetzen. Eine Minderung von rund 25 % kann in einem solchen Fall als angemessen und ausreichend angesehen werden. Einer abschließenden Klärung, ob dem Mieter das unzureichende Lüftungsverhalten tatsächlich anzulasten ist, bedarf es nicht, wenn die tatsächlich vorgenommene Mietreduzierung dieser Quote bereits entspricht.

Hinweis: Diese Informationen ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Trotz sorgfältiger Bearbeitung bleibt eine Haftung ausgeschlossen.