Zahlungsverzug im Mietrecht: Kautionsrückforderung kann offene Mieten nicht „heilen“

Eine wirksam ausgesprochene fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs wird nicht dadurch unwirksam, dass die rückständigen Mieten nachträglich mit dem Kautionsguthaben verrechnet werden. Der Rückforderungsanspruch auf die Mietkaution entsteht erst mit Beendigung des Mietverhältnisses und ist daher für die Heilungsvorschrift des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB nicht tauglich. Liegt eine wirksame fristlose Kündigung vor, kommt es auf eine daneben ausgesprochene Eigenbedarfskündigung nicht mehr an.

Außerordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs

Die außerordentliche fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses ist nach § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 b) BGB wirksam, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete in Verzug ist. Befinden sich Mieter an dem Tag der Kündigung mit zwei aufeinanderfolgenden Monatszahlungen im Rückstand - vorliegend die Mieten für Juni und Juli 2018 -, liegen die gesetzlichen Voraussetzungen für die außerordentliche Kündigung vor.

Kann die Kündigung durch Kautionsverrechnung geheilt werden?

§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB sieht vor, dass eine ausgesprochene fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs unwirksam wird, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete befriedigt wird. Diese Vorschrift gestattet - abweichend von § 543 Abs. 2 S. 3 BGB - zwar auch eine Aufrechnung mit Forderungen, die erst nach Zugang der Kündigung fällig werden. Nicht erfasst sind jedoch solche Forderungen, die nur wegen der Beendigung des Mietverhältnisses entstehen (vgl. Schmidt-Futterer/Streyl, 15. Aufl. 2021, BGB § 569 Rn. 86; MüKoBGB/Häublein, 8. Aufl. 2020, BGB § 569 Rn. 44).

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