Wann darf der Vermieter fristlos kündigen?

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Wird die Mietsache vertragswidrig genutzt und kommt es hierbei zu einer erheblichen Verletzung der Rechte des Vermieters, so kommt eine fristlose Kündigung des Mietvertrags in Betracht. Die rechtlichen Bestimmungen, die eine fristlose Kündigung regeln, sind im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) in den §§ 543 und 569 verankert.

Welche Grundlagen sind gesetzlich definiert?

Gemäß § 543 BGB hat der Vermieter das Recht, das Mietverhältnis außerordentlich und fristlos zu kündigen, wenn der Mieter die Mietsache vertragswidrig nutzt und dadurch die Rechte des Vermieters in erheblichem Maße verletzt.

Diese Vertragsverletzung kann verschiedene Formen annehmen, darunter unbefugte Untervermietung, Überbelegung der Wohnung, schwere Verstöße gegen die Hausordnung und bauliche Veränderungen in der Wohnung ohne vorherige Genehmigung des Vermieters.

Infrage kommt auch die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges des Mieters. Hierzu ist es aber erforderlich, dass der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teiles der Miete in Verzug ist. Ausreichend ist, wenn sich der Verzug über eine Dauer von von mehreren Monaten erstreckt und jeweils nur Teile der Miete betrifft, wenn der ausstehende Betrag die Miete für zwei Monate erreicht.

Bei einer Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag ist in der Regel eine vorherige Fristsetzung bzw. erfolglose Abmahnung erforderlich, ehe die fristlose Kündigung ausgesprochen werden kann.

Gemäß § 569 Abs. 2 BGB haben sowohl der Mieter als auch der Vermieter das Recht, fristlos zu kündigen, wenn der andere Teil seine vertraglichen Pflichten in solchem Maß schuldhaft verletzt, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar ist. Dies umfasst insbesondere Situationen, in denen der Hausfrieden durch das schuldhafte Verhalten des anderen Teils gestört wird. Beispiele für solche Verhaltensweisen sind Belästigungen, fortgesetzte Streitereien und übermäßiger Lärm, die den normalen Gebrauch und Genuss der Mietwohnung für andere Mieter oder den Vermieter selbst erheblich beeinträchtigen. Ein Grund zur fristlosen Kündigung kann auch in Beleidigungen und Drohungen liegen.

Unbefugte Untervermietung

Eine unbefugte Untervermietung liegt vor, wenn der Mieter Teile der Mietsache ohne die erforderliche Genehmigung des Vermieters an Dritte untervermietet. Eine solche Handlung stellt einen schwerwiegenden Verstoß gegen die vertraglichen Verpflichtungen des Mieters dar, da der Vermieter das Recht haben sollte, die Kontrolle über die Nutzung seiner Eigentumswohnung zu behalten. Wenn der Mieter ohne Zustimmung des Vermieters Teile der Wohnung an Dritte weitervermietet, verletzt er das Eigentumsrecht des Vermieters.

Überbelegung der Wohnung

Die Überbelegung der Wohnung tritt auf, wenn der Mieter ohne Genehmigung des Vermieters zusätzliche Personen in der gemieteten Wohnung aufnimmt, sodass die Belegung über das Maximum hinausgeht. Stehen jedem Bewohner lediglich acht Quadratmeter zur Verfügung liegt eine deutliche Überbelegung vor (AG Stuttgart, 24.05.2011 - Az: 37 C 5827/10). Dies kann zu unzumutbaren Belastungen für die Mietsache und andere Bewohner des Hauses führen. Diese Probleme sind bei den Interessen des Vermieters zu berücksichtigen.

Schwere Verstöße gegen die Hausordnung

Schwere Verstöße gegen die Hausordnung können verschiedene Formen annehmen, wie z.B. wiederholte und erhebliche Verletzungen der Regeln bezüglich der Sauberkeit, des Lärms oder der Nutzung von Gemeinschaftseinrichtungen. Diese Verstöße können die Lebensqualität anderer Mieter beeinträchtigen und den Hausfrieden stören. In solchen Fällen kann der Vermieter das Recht haben, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen, um die Interessen der anderen Mieter zu schützen und die Wahrung eines angemessenen Wohnklimas sicherzustellen.

Bauliche Veränderungen ohne Genehmigung

Bauliche Veränderungen in der Wohnung ohne vorherige Zustimmung des Vermieters stellen einen Verstoß gegen die vertraglichen Vereinbarungen dar und können die Struktur und den Zustand der Mietsache beeinträchtigen. Solche ungenehmigten Veränderungen können zu Schäden an der Wohnung führen und den Vermieter daran hindern, notwendige Reparaturen oder Renovierungen ordnungsgemäß durchzuführen. Darüber hinaus kann eine solche Handlung zu Konflikten über die Verantwortlichkeiten bezüglich der Instandhaltung und Reparatur der Mietsache führen.

Welche Anforderungen muss eine fristlose Kündigung erfüllen?

Eine fristlose Kündigung von Wohnraum muss schriftlich und unter Angabe der Gründe für die außerordentliche Kündigung erfolgen. Dies ist gesetzlich in § 568 Abs. 1 BGB festgelegt („Die Kündigung des Mietverhältnisses bedarf der schriftlichen Form.“).

Es handelt es sich hierbei um eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung, die Kündigung muss also dem dem Mieter zugehen. Der Zugang ist dann gegeben, wenn die Kündigung in den Machtbereich des Vertragspartners gelangt ist und unter normalen Umständen der Vertragspartner von dieser Kenntnis nehmen kann.

Bei einer Kündigung aus wichtigem Grund ist der Grund in der Kündigung anzugeben (§ 569), die möglichen Gründe sind gesetzlich abschließend genannt (§§ 543, 569).

Bei der Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters werden nur die in dem Kündigungsschreiben nach § 573 Abs. 3 BGB angegebenen Gründe berücksichtigt, außer wenn die Gründe nachträglich entstanden sind.

Was kann der Mieter gegen eine fristlose Kündigung tun?

Der betroffene Mieter kann sich gegen eine fristlose Kündigung verteidigen. Es ist ratsam, dass der Mieter im Falle einer Kündigung umgehend rechtlichen Rat einholt, diese zu prüfen und eine Verteidigungsstrategie zu entwickeln.

Hierbei sollte im ersten Schritt geprüft werden, ob die Kündigung tatsächlich gerechtfertigt ist und ob möglicherweise Schritte unternommen werden können, um die Situation zu klären.

Hierbei ist zu beachten, dass der Mieter sich nicht auf eine Härte berufen kann, wenn ein Grund vorliegt, der den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt.

Sofern ein Mieter sich mit einer außerordentlichen Kündigung konfrontiert sieht und sich gegen diese wehren will, ist es in aller Regel ratsam einen Rechtsanwalt mit der Interessenswahrnehmung zu beauftragen.