Wozu der Mietvertrag Sie wirklich verpflichtet: ➠ Lassen Sie Ihren Vertrag prüfenOhne die
Erlaubnis des Vermieters ist die Untervermietung nicht erlaubt. Eine unerlaubte Untervermietung kann den Vermieter ggf. sogar zur
fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigten. Damit es später nicht zu Streitigkeiten kommt, sollte diese Anfrage schriftlich gestellt und beantwortet werden.
Grundsätzlich sind bei der sich direkt an diese Notwendigkeit ergebenden Frage, ob der Vermieter eine Untervermietung verbieten darf oder nicht, zwei unterschiedliche Situationen zu unterscheiden.
Untervermietung der kompletten Wohnung
Will der Mieter die komplette Wohnung untervermieten, so gilt grundsätzlich, dass der Mieter darauf kein Anrecht hat. Verweigert der Vermieter seine Erlaubnis hierzu, so muss sich der Mieter danach richten oder eben die ordentliche Kündigung seines Mietverhältnisses in Betracht ziehen.
Untervermietung eines Teils der Wohnung
Soll lediglich ein Teil der Wohnung untervermietet werden, will also der Mieter mindestens einen Raum für sich selbst behalten, so hat der Gesetzgeber geregelt, ob ein Anspruch auf Untervermietung besteht.
Besteht ein berechtigtes Interesse im Sinne des
§ 553 Abs. 1 BGB, dann hat der Mieter einen Anspruch auf eine Untervermietungserlaubnis. Dieser Anspruch auf (Teil)- Untervermietung ist einklagbar.
Der Anspruch ist jedoch nicht auf eine generelle Erlaubnis, sondern auf einen bestimmten Untermieter gerichtet.
Der Vermieter muss dem Begehren des Mieters jedoch nicht stattgeben, wenn in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann. Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn der „Wunsch-Untermieter“ in der Vergangenheit bereits den Hausfrieden gestört hat
Das berechtigte Interesse des Mieters an der Untervermietung muss grundsätzlich nach Abschluss des Mietvertrags entstanden sein. Anerkannt werden nachvollziehbare wirtschaftliche und/oder persönliche Gründe seitens des Mieters.
| Gründe für berechtigtes Interesse des Mieters sind u.a.: |
| Kostenreduzierung (LG Berlin, 10.01.2018 - Az: 65 S 202/17) |
| Wohnung ist nach Auszug der Kinder zu groß |
| Beruflicher Auslandsaufenthalt |
| Auslandssemester |
| Verschlechterung der finanziellen Lage des Mieters (AG München, 15.10.2013 - Az: 422 C 13968/13) |
| Auszug des Ehegatten nach Scheidung |
| Notwendigkeit häuslicher Pflege |
Verweigert der Vermieter die Erlaubnis trotz berechtigter Gründe, so kann sich der Vermieter ggf. Schadensersatzpflichtig machen.
Selbstverständlich steht es dem Vermieter frei, auch ohne ein berechtigtes Interesse des Mieters gem.
§ 553 Abs. 1 BGB die Genehmigung zur Untervermietung zu erteilen.
Sonderkündigungsrecht bei grundloser Verweigerung
Nach
§ 540 Abs. 1 BGB hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht (außerordentliche Kündigung mit der gesetzlichen Frist), wenn der Vermieter seine erforderliche Erlaubnis zur (teilweisen) Untervermietung ohne triftigen Grund verweigert.
Das Sonderkündigungsrecht besteht auch bei einem
Zeitmietvertrag oder einem
Mietvertrag, bei dem die Vertragspartner einen Kündigungsverzicht vereinbart haben.
Es besteht aber kein Sonderkündigungsrecht bei abstrakter Untervermietungsanfrage - der Mieter muss schon einen konkreten Untermieter benennen, an den er untervermieten will. Dies wäre lediglich noch dann zu bejahen, wenn der Vermieter ganz allgemein jede Untervermietung ablehnt.
Anfrage immer nur mit konkretem Untermieter
Wie bereits ausgeführt, kann ein Mieter keine allgemeine Erlaubnis zur Untervermietung verlangen. Es ist daher dem Vermieter die Person des gewünschten Untermieters konkret mitzuteilen.
Untermietzuschlag
Der Vermieter kann seine Erlaubnis zur Untervermietung von einem
Untermietzuschlag abhängig machen, wenn ihm die Untervermietung ohne diesen Zuschlag unzumutbar wäre. Denkbare Gründe sind beispielsweise die erhöhte Abnutzung der Wohnung oder höhere Betriebskosten. Zu beachten ist jedoch, dass alleine eine erhöhte Personenbelegung kein Grund für die Erhebung eines Untermietzuschlags ist.
Erlaubnis widerrufbar?
Hat ein Vermieter einmal seine Erlaubnis zur Untervermietung erteilt, so kann er dieser nicht ohne weiteres widerrufen. Dies geht nur dann, wenn wichtige Gründe gegen die weitere Untervermietung vorliegen bzw. entstanden sind.
Keine Untervermietung an Touristen
Ungeachtet von ggf. bestehenden Zweckentfremdungsverboten gilt, dass die kurzfristige Überlassung der Wohnung an Touristen keine Untervermietung darstellt (BGH, 08.01.2014 – Az:
VIII ZR 210/13). Für diesen Zweck muss und kann der Vermieter keine Erlaubnis zur Untervermietung erteilen. Tut der Mieter dies trotzdem, kann der Vermieter den Mieter abmahne und wenn dies nicht erfolgreich ist die fristlose Kündigung aussprechen (LG Berlin, 03.02.2015 – Az:
67 T 29/15).
