Zwar hat nach
§ 540 Abs.1 BGB der Mieter kein Recht zur
Untervermietung ohne Erlaubnis des Vermieters. Er kann jedoch nach
§ 553 Abs.1 BGB die Erlaubnis des Vermieters verlangen, wenn ein berechtigtes Interesse des Mieters vorliegt.
Hierbei ist jedoch zu beachten, dass ein Anspruch auf Untervermietung der gesamten Wohnung gänzlich ausgeschlossen ist, weil dadurch der Untermieter im Prinzip zum Hauptmieter würde. Daher sollte man bei der Formulierung eines Antrags auf Untervermietung darauf achten, dass man um die Genehmigung zur Untervermietung eines Teils der Wohnung bittet.
Der Vermieter darf die Erlaubnis zur (Teil) -Untervermietung nur aus drei - gesetzlich geregelten - Gründen verweigern:
1. Wenn in der Person des Untermieters ein „wichtiger Grund” liegt, der die Untervermietung für den Vermieter unzumutbar macht.
2. Wenn durch die Untervermietung die Wohnung „übermäßig belegt” würde oder die Überlassung dem Vermieter sonst nicht zuzumuten ist. Nach der Rechtsprechung ist das aber selbst dann noch nicht anzunehmen, wenn z. B. in einer 5-Zimmer-Wohnung mit 96 qm insgesamt 7 Personen leben (LG Berlin, 12.10.1985 – Az: 64 S 137/85).
3. Wenn dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann.
Auch wenn der Vermieter wechselt, gilt die einmal erteilte Untervermietungserlaubnis weiter. Dies gilt auch dann, wenn die Erlaubnis nur mündlich erteilt wurde oder der alte Vermieter die Untervermietung über längere Zeit widerspruchslos hingenommen hat. In jedem Fall sollten jedoch entsprechende Beweise rechtzeitig gesichert werden.
