Die Zulässigkeit eines Kündigungsausschlusses bei üblichen Wohnraummietverhältnissen kann nicht auf die besondere Interessenlage bei möbliertem Wohnraum übertragen werden. Daher ist ein
mietvertraglicher Kündigungsausschluss bei möbliertem Wohnraum unwirksam.
Der Entscheidung lag der nachfolgende Sachverhalt zugrunde:
Zwischen den Parteien bestand ein
Untermietverhältnis über ein Zimmer der vom Kläger bewohnten Wohnung. Die Verfügungsbeklagte
kündigte dieses Mietverhältnis wegen Vorfällen, die in der Person des Verfügungsklägers begründet lagen, mit Einschreiben vom 26.06.2006. Die Miete für Juli 2006 ist von der Verfügungsbeklagten beziehungsweise deren Mutter in der Zwischenzeit bezahlt, ebenfalls die Miete für August.
Der Verfügungskläger ist der Auffassung, dass die Kündigung der Verfügungsbeklagten erst zum 30. September 2006 wirksam sei, ihm daher noch Ansprüche aus dem Mietverhältnis zustünden, die es rechtfertigen, von seinem Vermieterpfandrecht Gebrauch zu machen.
Hierzu führte das Gericht aus:
Fällige Forderungen gegen die Verfügungsbeklagte stehen dem Kläger nicht zu. Damit entfällt auch das akzessorische Vermieterpfandrecht.
Das Mietverhältnis zwischen den Parteien ist beendet. Die Kündigung der Verfügungsbeklagten entfaltete ihre Wirkung zum 31. Juli 2006 gemäß
§ 549 Abs.2 Nr. 2 in Verbindung mit
§ 573 c Abs. 3 BGB. Danach kann ein Mietverhältnis über möblierten Wohnraum, der Teil der vom Vermieter bewohnten Wohnung ist, jeweils spätestens am 15. eines Monats zum Ende des Monats von beiden Seiten gekündigt werden. Die rechtlichen Ausführungen des Verfügungsklägers im Schriftsatz vom 01.09.2006 liegen neben der Sache.
Der Kündigungsausschluss im Mietvertrag ist nach dem bisherigen Sachvortrag der Parteien
unwirksam. Dies folgt aus dem Wortlaut von § 573 c Abs. 4 und im Übrigen auch aus Sinn und Zweck der Normen über die besondere Kündigungsmöglichkeit bei möbliertem Wohnraum, der Teil der Wohnung des Vermieters ist. Bei einem derartigen Näheverhältnis kann es leicht zu belastenden Konflikten kommen. In dieser Situation ist eine rasche Lösungsmöglichkeit vom Vertrag insbesondere für den in der schwächeren Position befindlichen Untermieter von zentraler Bedeutung. Ein auch beiderseitiger Kündigungsausschluss bewirkt eine Umgehung des Verbots in § 573 Abs. 4 und widerspricht der ratio legis dieser Normen. Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Zulässigkeit eines Kündigungsausschlusses bei üblichen Wohnraummietverhältnissen kann auf die besondere Interessenlage bei möbliertem Wohnraum nicht übertragen werden. Ein solcher Kündigungsausschluss ist daher gemäß § 307 Abs. 2 BGB unwirksam. Die Klausel ist eine allgemeine Geschäftsbedingung im Sinne von § 305 BGB, da der Verfügungskläger diese bereits vielfach verwendet hat.
Der Verfügungskläger kann sich nun nicht damit herausreden, dass dieser Vertrag, den er selbst aufgesetzt hat, in Wahrheit einen anderen Gegenstand hat. Denn wenn dieser Vortrag insoweit zutreffend sein sollte, bedeutet dies, dass das wirklich Gewollte nicht Vertragsbestandsteil geworden ist und dass das, was vertraglich vereinbart wurde, in Wahrheit nicht gewollt worden. Damit wäre der gesamte Vertrag nichtig, sodass sich auch dann Ansprüche des Klägers nicht ergeben können.
