Kündigung als Mieter: Was zu beachten ist, um ordentlich aus dem Mietvertrag herauszukommen

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Für Mieter ist die Beendigung eines unbefristeten Mietverhältnisses vergleichsweise einfach, da sie im Gegensatz zum Vermieter keinen Kündigungsgrund benötigen. Sie müssen lediglich die gesetzlichen Vorgaben zur Frist und Form einhalten. Wer die Regeln nicht beachtet, riskiert, dass die Kündigung unwirksam ist oder sich das Mietverhältnis um einen vollen Monat verlängert.

Welche Kündigungsfrist müssen Mieter beachten?

Im allgemeinen Sprachgebrauch hat sich die „dreimonatige Kündigungsfrist“ für Mieter festgesetzt. Diese Angabe ist zwar im Grundsatz korrekt, in der Praxis jedoch oft missverständlich und führt zu Fehlern bei der Berechnung. Das Gesetz regelt in § 573c Abs. 1 BGB nämlich, dass die Kündigung „spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats“ zulässig ist. Die Dauer des Mietverhältnisses spielt dabei für die Kündigungsfrist des Mieters keine Rolle; sie verlängert sich nicht, selbst wenn der Mieter jahrzehntelang in der Wohnung gelebt hat.

Entscheidend für die Einhaltung der Frist ist nicht, wann der Mieter den Brief abschickt (Poststempel), sondern wann die Kündigung dem Vermieter zugeht, also in dessen Machtbereich gelangt (z. B. Einwurf in den Briefkasten). Dieser Zugang muss bis spätestens zum dritten Werktag eines Monats erfolgen, damit dieser laufende Monat bei der Fristberechnung noch mitzählt. Diese ersten drei Werktage werden auch als „Karenzzeit“ bezeichnet.

Geht die Kündigung beispielsweise am 3. Februar (also am oder vor dem drittem Werktag) beim Vermieter ein, endet das Mietverhältnis zum Ablauf des 30. April. Trifft dieselbe Kündigung jedoch erst ab dem vierten Werktag ein, zählt der Februar nicht mehr mit. Das Mietverhältnis endet dann erst einen Monat später, also zum Ablauf des 31. Mai. Verpasst der Mieter die Frist des dritten Werktags, wird die Kündigung also nicht komplett unwirksam. Sie wirkt lediglich zum nächstmöglichen Termin, was die Mietzahlungspflicht entsprechend verlängert.

Ein häufiger Irrtum betrifft die Definition des „Werktags“. Der Samstag gilt im Mietrecht grundsätzlich als Werktag und zählt bei der Berechnung der Karenzzeit mit (vgl. BGH, 27.04.2005 - Az: VIII ZR 206/04). Sonn- und Feiertage zählen hingegen nicht mit. Eine wichtige Ausnahme besteht jedoch: Fällt der dritte Tag der Frist auf einen Samstag, so verlängert sich die Karenzzeit bis zum Ablauf des nächsten Werktags, § 193 BGB. Wenn der 1. eines Monats ein Donnerstag und der 2. ein Freitag ist, wäre also der 3. ein Samstag. In diesem Fall würde der Zugang der Kündigung am folgenden Montag (dem 5. des Monats) noch ausreichen, um die Frist zu wahren.

Schriftformerfordernis: E-Mail und WhatsApp reichen nicht aus!

Die mit Abstand häufigste Fehlerquelle bei der Mieterkündigung ist die Missachtung der Formvorschriften. Das Gesetz schreibt in § 568 BGB für die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses zwingend die Schriftform vor. Dies bedeutet, dass die Kündigungserklärung als physisches Dokument vorliegen und von dem Kündigenden eigenhändig unterschrieben werden muss.

Eine Kündigung per E-Mail, per Fax-Nachricht, per SMS oder Messenger-Dienst (wie WhatsApp) ist daher formunwirksam und beendet das Mietverhältnis nicht. Auch wenn der Vermieter die E-Mail liest und vielleicht sogar antwortet – die Kündigung entfaltet keine rechtliche Wirkung, da sie nicht der gesetzlich geforderten Form entspricht. Der Mieter wiegt sich in Sicherheit, während der Mietvertrag unverändert weiterläuft.

Inhaltlich muss aus dem Schreiben klar hervorgehen, dass das Mietverhältnis beendet werden soll, wer kündigt und welche Wohnung (genaue Anschrift, ggf. Stockwerk) betroffen ist. Es ist ratsam, aber nicht zwingend, das Wort „Kündigung“ zu verwenden. Ein Mieter muss seine ordentliche Kündigung im Gegensatz zum Vermieter nicht begründen. Es empfiehlt sich, den gewünschten Beendigungszeitpunkt („...kündige ich das Mietverhältnis zum (Datum) ...“) anzugeben und um eine schriftliche Bestätigung des Kündigungserhalts zu bitten, wobei hierauf kein rechtlicher Anspruch besteht. Ein Hinweis, dass man sich bezüglich des Übergabetermins noch meldet, ist ebenfalls sinnvoll.

Theoretisch zulässig ist eine Kündigung mittels einer qualifizierten elektronischen Signatur nach § 126a BGB, welche die Schriftform ersetzen kann. Dieses Verfahren setzt spezielle Zertifikate und Signaturschlüssel voraus und spielt im privaten Rechtsverkehr zwischen Mietern und Vermietern praktisch keine Rolle.

Kündigung bei mehreren Mietern: Warum alle unterschreiben müssen

Ein weiterer kritischer Punkt ist die sogenannte Personenmehrheit auf Mieterseite. Stehen mehrere Personen als Hauptmieter im Mietvertrag (z. B. Ehepaare, Partner oder Mitglieder einer Wohngemeinschaft), kann das Mietverhältnis auch nur von allen Mietern gemeinsam gekündigt werden. Die Kündigungserklärung muss zwingend die eigenhändige Unterschrift aller im Vertrag genannten Hauptmieter tragen.

Fehlt eine Unterschrift, ist die gesamte Kündigung unwirksam. Es ist nicht ausreichend, wenn ein Ehepartner „in Vertretung“ für den anderen unterschreibt, es sei denn, es liegt eine (im Streitfall nachzuweisende) schriftliche Originalvollmacht vor. Dasselbe gilt, wenn die Kündigung an den Vermieter gerichtet wird: Sind mehrere Personen als Vermieter im Vertrag genannt (z. B. eine Erbengemeinschaft), muss die Kündigung an alle Vermieter adressiert werden.

Wie wird der Zugang der Kündigung bewiesen?

Da der Mieter im Streitfall beweisen muss, dass und wann die Kündigung den Vermieter erreicht hat, ist die Wahl des Zustellweges von enormer Bedeutung. Der Versand als einfacher Brief ist riskant, da kein Beweis über den Zugang existiert.

Als sicherste Methode gilt die persönliche Übergabe an den Vermieter. Hierbei sollte der Mieter sich den Empfang auf einer Kopie des Kündigungsschreibens mit Datum und Unterschrift quittieren lassen. Da der Vermieter hierzu jedoch nicht verpflichtet ist, empfiehlt sich die Übergabe oder der Einwurf in den Briefkasten des Vermieters im Beisein eines Zeugen. Dieser Zeuge sollte nicht selbst Partei des Mietvertrags sein (also kein Mitmieter). Der Zeuge sollte den Inhalt des Schreibens kennen, den Einwurf selbst beobachten und sich Datum sowie Uhrzeit notieren, um den Vorgang später bestätigen zu können.

Eine gängige Alternative ist der Versand per Einschreiben. Hier ist jedoch Vorsicht geboten: Das „Einschreiben mit Rückschein“ ist nicht zu empfehlen. Trifft der Postbote den Vermieter nicht an, hinterlässt er nur einen Benachrichtigungsschein. Die Kündigung gilt in diesem Fall erst als zugegangen, wenn der Vermieter das Schreiben tatsächlich bei der Postfiliale abholt. Verstreicht dadurch die Frist zum dritten Werktag, verschiebt sich der Auszugstermin um einen Monat. Besser geeignet ist das „Einwurf-Einschreiben“. Hierbei dokumentiert der Zusteller den Einwurf in den Briefkasten, womit die Kündigung als zugegangen gilt. Als absolut rechtssicher, wenn auch aufwendiger, gilt die Zustellung durch einen Gerichtsvollzieher, der den Zugang offiziell beurkundet.

Was gilt bei Kündigungsausschluss oder befristeten Verträgen?

Vor dem Versand der Kündigung ist ein genauer Blick in den Mietvertrag unerlässlich. In manchen Verträgen findet sich ein sogenannter Kündigungsausschluss (oder Kündigungsverzicht). Eine solche Klausel, mit der Mieter und Vermieter für eine bestimmte Zeit auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung verzichten, ist grundsätzlich zulässig. Der Bundesgerichtshof hat jedoch entschieden, dass ein solcher formularmäßiger Verzicht für den Mieter auf einen Zeitraum von maximal vier Jahren ab Vertragsschluss begrenzt ist (BGH, 23.08.2016 - Az: VIII ZR 23/16). Besteht ein wirksamer Kündigungsausschluss, ist eine ordentliche Kündigung während dieses Zeitraums nicht möglich.

Eine ähnliche Situation ergibt sich bei befristeten Mietverträgen (Zeitmietverträgen). Ein wirksam befristeter Vertrag endet automatisch zum vereinbarten Zeitpunkt, ohne dass es einer Kündigung bedarf. Im Gegenzug ist die ordentliche Kündigung während der Laufzeit für beide Seiten ausgeschlossen. Der Mieter ist an die vereinbarte Dauer gebunden. Eine Ausnahme kann bei Zeitmietverträgen gelten, die mit einer Staffelmiete kombiniert sind: Hier darf das Kündigungsrecht des Mieters ebenfalls maximal für vier Jahre ausgeschlossen werden (§ 557a Abs. 3 BGB).

Früher raus mit Nachmieter?

Ein hartnäckiger Rechtsirrtum besagt, ein Mieter könne die Kündigungsfrist verkürzen, indem er dem Vermieter drei potenzielle Nachmieter vorschlägt. Dies ist falsch. Der Vermieter ist rechtlich nicht verpflichtet, einen vom Mieter vorgeschlagenen Nachmieter zu akzeptieren oder den Mieter vorzeitig aus dem Vertrag zu entlassen.

Selbst wenn der Mieter vor Ablauf der Kündigungsfrist auszieht, bleibt er zur Zahlung der Miete bis zum offiziellen Vertragsende verpflichtet. Eine Ausnahme besteht nur, wenn im Mietvertrag eine „echte Nachmieterklausel“ vereinbart wurde, die dem Mieter explizit das Recht einräumt, das Mietverhältnis durch Stellung eines Ersatzmieters zu beenden. In sehr eng begrenzten Ausnahmefällen (z. B. Umzug ins Pflegeheim oder unvorhergesehene berufliche Versetzung) kann sich nach Treu und Glauben eine Pflicht des Vermieters ergeben, einen geeigneten Nachmieter zu akzeptieren. Der Kauf eines Eigenheims zählt hierzu jedoch nicht.

Wichtig ist jedoch: Vermietet der Vermieter die Wohnung nach dem vorzeitigen Auszug des Mieters sofort an einen neuen Mieter weiter, darf er nicht doppelt Miete kassieren. Die Zahlungspflicht des alten Mieters endet gemäß § 537 Abs. 2 BGB in dem Moment, in dem der Vermieter die Wohnung anderweitig nutzt oder neu vermietet. Beginnt der Vermieter in der leeren Wohnung umfangreiche Umbau- oder Modernisierungsarbeiten, die eine Nutzung ausschließen, entfällt die Mietzahlungspflicht ebenfalls für diesen Zeitraum.