Ein Staffelmietvertrag bietet einerseits eine klare und übersichtliche Regelung hinsichtlich der zukünftigen Miethöhe und ist insbesondere in Ermangelung einer einfachen Feststellung der ortsüblichen
Vergleichsmiete eine adäquate Alternative zum "einfachen"
Mietvertrag. Andererseits ist der Staffelmietvertrag auch starr und unflexibel.
Mieterhöhungen aufgrund von
Modernisierungen oder anderen Maßnahmen sind ausgeschlossen (
§ 557a Abs. 2 BGB).
Staffelmieten sind vertragliche Vereinbarungen, mit denen im Voraus jährliche Mieterhöhungen über einen bestimmten Zeitraum (jedoch maximal bis zu 10 Jahren) vereinbart werden. Die jeweilige Miete oder die jeweilige Erhöhung ist in einem Geldbetrag auszuweisen (also nicht nur in Prozenten;
§ 557a Abs. 1 BGB).
Eine Kündigung kann dabei für maximal vier Jahre ausgeschlossen werden (
§ 557a BGB Abs. 3). Die Miete erhöht sich somit automatisch - üblicherweise jedes Jahr - ohne daß es einer Mitteilung bedarf. Zusätzliche Mieterhöhungen, z. B. für Modernisierung, sind in diesem Zeitraum allerdings unzulässig - lediglich
Betriebskostenerhöhungen dürfen weitergegeben werden, wenn es im Vertrag steht.
Der Zeitraum zwischen den Mietstufen muß mindestens ein Jahr betragen (
§ 557a BGB Abs. 2), er kann jedoch auch länger dauern und ist frei vereinbar, solange der Mindestabstand berücksichtigt wird. Die jeweiligen Abstände können auch unterschiedlich lang sein. Die Mietzeit ist jedoch nicht zwingend im Voraus zu vereinbaren - auch ein Staffelmietvertrag von unbestimmter Dauer ist möglich. Er bedarf jedoch in jedem Fall der Schriftform.
Nichtigkeit einzelner Staffeln
Der Umfang der Vertragsnichtigkeit bei Verstößen gegen Preisvorschriften, wie auch § 5 Wirtschaftsstrafgesetz (WiStG) eine darstellt, ist nach dem Schutzzweck der verletzten Norm zu bestimmen. § 5 WiStG soll zum Schutz des Mieters die Vereinbarung überhöhter Mieten unterbinden. Daher reduziert sich eine i.S.v. § 5 WiStG überhöhte Miete auch nicht auf einen Stand unterhalb der Angemessenheits- schwelle von 20 % über der Ortsüblichkeit (§ 5 Abs. 2 WiStG - vgl. insofern die einschlägigen Mietspiegel).
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