Wissenswertes zur Mieterhöhung: Voraussetzungen, Regelungen und mehr

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Bei nicht preisgebundenen Wohnungen darf der Vermieter im Laufe des Mietverhältnisses die Miete auf den Mietzins anheben, der für vergleichbare Wohnungen am Wohnort des Mieters durchschnittlich gezahlt wird (ortsübliche Vergleichsmiete).

Die Erhöhung des Mietzinses kann jederzeit frei zwischen den Parteien vereinbart werden. Eine einseitige Erhöhung seitens des Vermieters ist jedoch nicht möglich - der Mieter muss der Mieterhöhung zustimmen. Wenn der Mieter seine Zustimmung verweigert, auch wenn die Voraussetzungen für eine Mieterhöhung erfüllt sind, so muss der Vermieter den Mieter auf Erteilung der Zustimmung verklagen.

Welche Beschränkungen sind zu beachten?

Ist eine Mieterhöhung formal in Ordnung und wird die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschritten sowie die Kappungsgrenze und eine ggf. bestehende Mietpreisbremse eingehalten, muss der Mieter zustimmen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist (§ 558 BGB).

Einhaltung der Kappungsgrenze bedeutet, dass der Vermieter eine relativ niedrige Miete um maximal 20% bzw. 15% - wenn per Rechtsverordnung angeordnet - (§ 558 Abs. 3 BGB) anheben darf.

Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden (Jahressperrfrist).

Form des Mieterhöhungsverlangens

§ 558a BGB fordert, dass eine Mieterhöhung in Textform erfolgt - im Gegensatz zur Schriftform ist keine eigenhändige Unterschrift notwendig, so dass ein Mieterhöhungsverlangen auch per Fax oder E-Mail erfolgen kann.

Das Mieterhöhungsverlangen muss an alle Mieter gerichtet werden - haben mehrere Mieter den Mietvertrag unterschrieben, so ist dass Schreiben an alle Mieter zu richten, andernfalls ist das Erhöhungsverlangen unwirksam.

Eine Mieterhöhung ist zu begründen (§ 558a BGB). Hierzu gibt das Gesetz dem Vermieter folgende Möglichkeiten:

„(2) Zur Begründung kann insbesondere Bezug genommen werden auf

1. einen Mietspiegel (§§ 558c, 558d),

2. eine Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558e),

3. ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen,

4. entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen; hierbei genügt die Benennung von drei Wohnungen.

(3) Enthält ein qualifizierter Mietspiegel (§ 558d Abs. 1), bei dem die Vorschrift des § 558d Abs. 2 eingehalten ist, Angaben für die Wohnung, so hat der Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlangen diese Angaben auch dann mitzuteilen, wenn er die Mieterhöhung auf ein anderes Begründungsmittel nach Absatz 2 stützt.

(4) Bei der Bezugnahme auf einen Mietspiegel, der Spannen enthält, reicht es aus, wenn die verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt. Ist in dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter seine Erklärung abgibt, kein Mietspiegel vorhanden, bei dem § 558c Abs. 3 oder § 558d Abs. 2 eingehalten ist, so kann auch ein anderer, insbesondere ein veralteter Mietspiegel oder ein Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde verwendet werden.“

Ein Verweis auf einen Mietspiegel ist nicht unwirksam, wenn dieser veraltet ist.

Wird auf ein Gutachten verwiesen, so ist dieses dem Mieterhöhungsverlangen beizulegen.

Wurde Bezug auf Vergleichswohnungen genommen, so sind diese so zu bezeichnen, dass der Mieter diese aufsuchen kann, um sich von der Vergleichbarkeit zu überzeugen. Auch drei andere Wohnungen des Vermieters können als Nachweis verwendet werden.

Achtung: Für Mieterhöhungen kommt es immer auf die tatsächliche Wohnfläche an. Die Auffassung, dass die vereinbarte Wohnfläche maßgeblich ist, wenn die Abweichung zur tatsächlichen Fläche höchstens 10 Prozent beträgt hat der BGH mit seiner Entscheidung vom 18.11.2015 - Az: VIII ZR 266/14 aufgegeben.

Was ist zu beachten, wenn ein qualifizierter Mietspiegel besteht?

Seit September 2001 existieren sogenannte qualifizierte Mietspiegel, welche nach wissenschaftlichen Erkenntnissen erstellt und von der jeweiligen Gemeinde oder Mieter- und Hauseigentümerverein gemeinsam anerkannt worden sind.

Gibt es vor Ort einen qualifizierten Mietspiegel, muss der Vermieter auf diese Zahlen zurückgreifen oder sie zumindest im Mieterhöhungsschreiben nennen.

Ein qualifizierter Mietspiegel liegt nach § 558 d BGB vor, soweit dieser nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt worden ist.

§ 558a III BGB regelt, dass der Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlangen die Angaben des Mietspiegels auch dann mitzuteilen hat, wenn er die Mieterhöhung auf ein anderes Begründungsmittel stützt. D.h. also, dass die Bezugnahme im Falle eines qualifizierten Mietspiegels für den Vermieter verpflichtend ist, da der Mieter das Mieterhöhungsverlangen sonst bereits aus formalen Gründen zurückweisen könnte.

Die ortsübliche Vergleichsmiete wird aus den üblichen Entgelten gebildet, die in der Gemeinde für nicht preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage verlangt werden. Doch nicht jede Miete die für vergleichbare Wohnungen gezahlt wird, ist auch üblich:

Soweit die Spanne der vorgefundenen Mieten groß ist, hat eine Eingrenzung auf das relevante Mittelfeld der Vergleichsmieten stattzufinden (BGH, 29.02.2012 - Az: VIII ZR 346/10).

Ist der Mietspiegel allgemein zugänglich, muss er dem Erhöhungsverlangen nicht beigelegt werden. Allerdings muss das Erhöhungsverlangen erkennen lassen, wie der Vermieter die Wohnung in den Mietspiegel eingruppiert hat. Die Einordnung innerhalb der Spanne muss allerdings nicht im Erhöhungsverlangen, wohl aber im Falle eines Rechtsstreits über die Zustimmungspflichtigkeit des Mieters begründet werden können, da sonst im Zweifel vom Mittelwert der Spanne auszugehen sein wird.

Zustimmung des Mieters

Nachdem der Mieter das Mieterhöhungsverlangen erhalten hat, hat er zwei Monate Zeit, dieses zu prüfen. Unabhängig von der Rechtmäßigkeit des Erhöhungsverlangens kann zwei Monate nach Zugang des Mieterhöhungsschreibens außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats gekündigt werden.

Die für die Wirksamkeit notwendige Zustimmung des Mieters kann ausdrücklich erfolgen (ein Formular für die Zustimmungserklärung kann beispielsweise als Entwurf dem Erhöhungsverlangen dafür bereits entsprechend beigefügt werden). Die Zustimmung kann aber auch konkludent erfolgen, beispielsweise indem der Mieter die höhere Miete ab Fälligkeit entsprechend leistet. Es empfiehlt sich daher für letzteren Fall bereits im Erhöhungsverlangen ggf. einen Hinweis diesbezüglich hinzuzufügen, dass die stillschweigende künftige Überweisung beispielsweise ebenfalls als entsprechende Zustimmung gewertet wird. Es gilt in der Regel, dass eine dreimalige stillschweigende Zahlung als entsprechende Zustimmung ausgelegt werden darf.

Schweigen des Mieters gilt als Ablehnung, dies bedeutet aber nicht, dass der Mieter ausdrücklich seine Zustimmung erklären muss, es reicht wie ausgeführt aus, wenn er die erhöhte Miete vorbehaltlos bezahlt.

Ist die Zustimmungsfrist abgelaufen oder stimmt der Mieter bereits vorher nicht zu, kann der Vermieter den Mieter auf Erteilung der Zustimmung zur Mieterhöhung verklagen. Die Klage muss innerhalb von drei Monaten nach Ablauf der Mieter-Überlegungsfrist vor dem zuständigen Amtsgericht (Amtsgericht am Ort der Mietsache) erhoben werden.

Ausschluss der Mieterhöhung

Ausgeschlossen ist eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete, wenn ein Staffel- oder Indexmietvertrag abgeschlossen oder eine Festmiete vereinbart wurde.

Bei einem Staffel- oder Indexmietvertrag ist die Mieterhöhung im Vertrag bereits geregelt, so dass weitere Erhöhungen nicht in Betracht kommen.

Eine weitere Besonderheit ist in diesem Zusammenhang die Mietpreisbindung im sozialen Wohnungsbau.

Bauliche Veränderungen und erhöhte Betriebskosten

Unabhängig von Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete kann der Vermieter die Miete nach §§ 559 bis 560 BGB bei baulichen Veränderungen und bei Erhöhung der Betriebskosten erhöhen, sofern die Zahlung der Betriebskosten mit einer monatlichen Pauschale vereinbart wurden und sich die Betriebskosten verteuert haben. Hier kann bei gesunkenen Preisen auch eine Verringerung der Pauschale möglich sein.

Modernisierung

Eine Mieterhöhung kann bei einer Modernisierung des Wohnraums erfolgen, wobei die Erhöhung durch einseitige Erklärung des Vermieters erfolgt. Die Erhöhung kann maximal um acht Prozent der Modernisierungskosten erfolgen und ist unabhängig von einer Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete.

Seit dem 01.01.2019 gilt zudem eine Kappungsgrenze für die Modernisierungsmieterhöhung: die Umlage von Modernisierungskosten darf maximal 3 Euro je Quadratmeter innerhalb von 6 Jahren betragen. Sofern die Miete unterhalb von 7 Euro je Quadratmeter liegt, darf die Miete infolge einer Modernisierung nur 2 Euro innerhalb von 6 Jahren steigen.

Die Maßnahmen müssen aber den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig (nicht nur geringfügig) erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse dauerhaft verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Wasser oder Heizenergie bewirken.

Mustervorlagen

Ankündigung einer Modernisierungsmaßnahme und Modernisierungsmieterhöhung

Einvernehmliche Mieterhöhung

Mieterhöhungsverlangen: Widerspruch für Mieter

Widerspruch gegen Mieterhöhung wegen Modernisierung