Kostenmiete: Wie viel Miete darf der Vermieter bei geförderten Wohnungen verlangen?

Wer eine öffentlich geförderte Wohnung bewohnt oder vermietet, ist mit einem besonderen Mietpreisregime konfrontiert: der Kostenmiete. Sie bestimmt das zulässige Entgelt für preisgebundenen Wohnraum und schützt Mieter vor überhöhten Forderungen - gleichzeitig sichert sie dem Vermieter die Deckung seiner laufenden Aufwendungen.

Was ist die Kostenmiete?

Unter dem Begriff Kostenmiete wird das Entgelt verstanden, das die erforderlichen laufenden Aufwendungen des Vermieters deckt. Sie ist der Mietzins für öffentlich geförderten Wohnraum und zugleich die gesetzliche Höchstmiete für Sozialwohnungen (§ 8 WoBindG). Der Mietzins darf die Kostenmiete nicht überschreiten - auch dann nicht, wenn sich die ortsübliche Vergleichsmiete inzwischen erhöht hat. Abweichungen nach oben sind unzulässig. Wurde eine höhere Miete als erlaubt vereinbart und gezahlt, kann der überzählige Betrag zurückverlangt werden.

Zu den laufenden Aufwendungen zählen die Kosten für Fremd- und Eigenkapital sowie die Kosten der Bewirtschaftung - also Kosten der Verwaltung, das Mietausfallwagnis, Abschreibung, Instandhaltungskosten und Betriebskosten. Nicht zur Kostenmiete gehören die Nebenkosten: Diese werden zusätzlich erhoben und gesondert abgerechnet.

Kostenmiete nur bei Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen

Die Kostenmiete gilt ausschließlich für Wohnraum, der tatsächlich die gesetzlichen Voraussetzungen für preisgebundenen Wohnraum erfüllt. Liegt öffentlich geförderter Wohnraum in Wirklichkeit nicht vor, ist eine vertragliche Vereinbarung der Wohnungspreisbindung mit dem Recht des Vermieters zur einseitigen Mieterhöhung unwirksam - denn damit wird zum Nachteil des Mieters von § 557 Abs. 4, § 558 Abs. 6 BGB abgewichen (vgl. BGH, 07.02.2007 - Az: VIII ZR 122/05).

Hintergrund ist das in § 558 Abs. 1 BGB verankerte Prinzip der Vertragsfreiheit: Mieterhöhungen bedürfen grundsätzlich der Zustimmung des Mieters. Das Recht des Vermieters, die Kostenmiete einseitig zu erhöhen, ist ein Ausfluss der staatlichen Reglementierung im preisgebundenen Wohnungsbau und kann nicht per Vertrag auf Wohnraum ausgedehnt werden, der diese Voraussetzungen nicht erfüllt. Für den Mieter ist dies bedeutsam: Verweigert er die Zahlung einer einseitig erhöhten Miete und stellt sich die Berechtigung erst im Räumungsprozess heraus, ist er dem Kündigungsrisiko nach § 543 BGB ausgesetzt - ein Risiko, das beim Zustimmungsverfahren nach § 558 BGB nicht in gleicher Weise besteht.

Die Wirtschaftlichkeitsberechnung

Soll die Kostenmiete für eine Wohnung ermittelt werden, muss eine Wirtschaftlichkeitsberechnung durchgeführt werden (§ 8a WoBindG). Diese dient der Bewilligungsstelle als Grundlage zur Festlegung einer Durchschnittsmiete, die ihrerseits Grundlage für die Einzelmieten wird. Berücksichtigt werden dabei der durchschnittliche Wohnwert, Lage, Ausstattung und Zuschnitt der Wohnung.

Die Wirtschaftlichkeitsberechnung muss folgende Punkte umfassen:

• Grundstücks- und Gebäudebeschreibung
• Bezeichnung der Gesamtkosten
• Finanzierungsplan
• laufende Aufwendungen und Erträge

Unter den Gesamtkosten versteht man die Kosten des Baugrundstücks (Erwerbs- und Erschließungskosten) sowie die Baukosten, also Kosten der Anlage, für Betriebseinrichtungen, Geräte und andere Wirtschaftsausstattungen sowie Baunebenkosten, etwa für Architekten oder Zwischenfinanzierung.

Erhöhung der Kostenmiete

Erhöhen sich die laufenden Aufwendungen ohne Verschulden des Vermieters - etwa durch eine Zinserhöhung -, so kann die Kostenmiete entsprechend angepasst werden. In diesem Fall ist der Mieter berechtigt, das Mietverhältnis zum Ablauf des übernächsten Monats zu kündigen. Die Kündigung muss spätestens bis zum dritten Werktag des Monats erfolgen, von dem an die Miete erhöht werden soll.

Der Vermieter ist nicht gehindert, die Kostenmiete zu verlangen, wenn er zunächst eine niedrigere Nettokaltmiete vereinbart hat. Dass zu Beginn des Mietverhältnisses eine unter der Kostenmiete liegende Miete vereinbart wurde, bietet keinen Anhaltspunkt dafür, dass der Vermieter dauerhaft auf die zulässige Kostenmiete verzichtet hat. Insbesondere kann so kein stillschweigender Erlassvertrag angenommen werden - der Wille zum Verzicht muss stets ausdrücklich erklärt werden (vgl. LG Berlin, 18.02.2016 - Az: 65 S 2/16).

Entsprechendes gilt, wenn der Vermieter dem Mieter gegenüber freiwillig einen Nachlass auf die Kostenmiete gewährt - eine sogenannte Subvention. Einen solchen Verzicht kann der Vermieter durch einseitige Mitteilung jederzeit widerrufen; eine Pflicht zur Gleichbehandlung aller Mieter im Haus besteht dabei nicht. Die Gewährung des Nachlasses einschließlich der Widerrufsmöglichkeit ist für den Mieter per Saldo vorteilhaft - er kann sich nicht darauf berufen, dass der Vorbehalt des Widerrufs von Anfang an nicht bestanden haben solle (vgl. LG Berlin, 27.06.2011 - Az: 67 S 444/10).

Formelle Anforderungen an das Mieterhöhungsverlangen

Das Mieterhöhungsverlangen bei preisgebundenem Wohnraum unterliegt bestimmten formellen Anforderungen. Gemäß § 10 Abs. 1 WoBindG muss der Vermieter die Erhöhung schriftlich erklären, die Erhöhung berechnen und erläutern sowie eine Wirtschaftlichkeitsberechnung oder einen entsprechenden Auszug beifügen, der die Höhe der laufenden Aufwendungen erkennen lässt. Den Inhalt dieser Erläuterungspflicht konkretisiert § 4 Abs. 7 der Neubaumietenverordnung (NMV).

Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass der Vermieter seiner Erläuterungspflicht genügt, wenn er die Gründe für die Erhöhung der einzelnen laufenden Aufwendungen und die darauf entfallenden Beträge angibt. Das Mieterhöhungsverlangen ist nicht schon deshalb formell unwirksam, weil der Vermieter einen erhöhten Abschreibungssatz nicht gesondert begründet hat. Sinn und Zweck der formellen Anforderungen ist es, den Mieter zu informieren, nicht den Vermieter an der Durchsetzung der gesetzlich zulässigen Kostenmiete zu hindern. Gleichzeitig steht dem Mieter nach § 8 Abs. 4 Satz 1 WoBindG, § 29 Abs. 1 NMV ein umfassendes und jederzeit nutzbares Auskunfts- und Einsichtsrecht zu, das etwaige Informationslücken schließt (vgl. BGH, 06.04.2022 - Az: VIII ZR 246/20).

Schönheitsreparaturen und Kostenmiete

Eine in der Praxis häufig auftretende Frage betrifft die Auswirkungen unwirksamer Schönheitsreparaturklauseln auf die zulässige Miete. Die Rechtslage unterscheidet sich hier grundlegend zwischen preisgebundenem und nicht preisgebundenem Wohnraum.

Bei nicht preisgebundenem Wohnraum hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass der Vermieter keinen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen kann, wenn eine Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag unwirksam ist. § 558 Abs. 1 BGB erlaubt lediglich die Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete; einen darüber hinausgehenden Kostenaufschlag sieht das Gesetz nicht vor. Der Maßstab im freien Wohnraum sind die Marktverhältnisse, nicht die Kosten des Vermieters (vgl. BGH, 09.07.2008 - Az: VIII ZR 181/07).

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