Keine Kostenmiete, wenn die Voraussetzungen für preisgebundenen Wohnraum nicht vorliegen

Mietrecht

Erfüllt eine Mietwohnung nicht die gesetzlichen Voraussetzungen für preisgebundenen Wohnraum, so ist die vertragliche Vereinbarung der Wohnungspreisbindung mit der Berechtigung des Vermieters zur einseitigen Erhöhung der Kostenmiete nach § 557 Abs. 4, § 558 Abs. 6 BGB unwirksam.

Dadurch wird zum Nachteil des Mieters von § 557 Abs. 3 BGB und § 558 Abs. 1 BGB abgewichen, wonach der Vermieter Mieterhöhungen, sofern er sie nicht während des Mietverhältnisses mit dem Mieter vereinbart (§ 557 Abs. 1 BGB), nur nach Maßgabe der §§ 558 ff. BGB, das heißt - von den Sonderfällen der §§ 559, 560 BGB abgesehen - nur mit Zustimmung des Mieters verlangen kann.

Die Abweichung besteht darin, dass die Mieterhöhung nicht der Zustimmung des Mieters bedarf. Diese Abweichung ist grundlegend. Das Zustimmungserfordernis im Rahmen des Vergleichsmietenverfahrens nach § 558 BGB ist Ausdruck des Prinzips der Vertragsfreiheit, das nach der Vorstellung des Gesetzgebers im Bereich des preisfreien Wohnraums nicht nur für die Einigung über die Höhe der Miete bei Vertragsschluss, sondern auch bei der Erhöhung der Miete während des laufenden Mietverhältnisses gelten soll, wie sich insbesondere aus der die Regelungen über die Miethöhe einleitenden Vorschrift des § 557 Abs. 1 BGB ergibt. Das damit nicht zu vereinbarende Recht des Vermieters zur einseitigen Erhöhung der Kostenmiete nach § 10 WoBindG ist demgegenüber Ausfluss der strengen staatlichen Reglementierung der Miethöhe im Bereich des preisgebundenen Wohnraums.

Die Abweichung ist für den Mieter auch nachteilig. Er kann zwar die Zahlung der vom Vermieter einseitig erhöhten Miete verweigern, so dass dieser gegebenenfalls Zahlungsklage erheben muss, in deren Rahmen die Voraussetzungen für eine Erhöhung der Kostenmiete gerichtlich nachgeprüft werden. Durch die Zahlungsverweigerung setzt sich der Mieter jedoch der Gefahr einer außerordentlichen fristlosen Kündigung nach § 543 Abs. 1 und 2 Nr. 3, § 569 Abs. 3 BGB aus, der er nicht mehr begegnen kann, wenn sich die einseitige Mieterhöhung des Vermieters erst im Räumungsprozess als berechtigt erweist. Diese Gefahr besteht dagegen nicht, wenn die Mieterhöhung gemäß § 558 Abs. 1 BGB der Zustimmung des Mieters bedarf, da der Vermieter insoweit nach § 558b Abs. 2 BGB erst - erfolgreich - Klage auf Erteilung der Zustimmung erheben muss, bevor ein Anspruch auf Zahlung der erhöhten Miete entsteht.

Der in der Berechtigung des Vermieters zur einseitigen Mieterhöhung bestehende Nachteil der Kostenmiete kann nicht durch etwaige Vorteile, namentlich eine geringere Höhe, ausgeglichen werden. Das ergibt sich bereits aus dem Wortlaut des § 557 Abs. 4, § 558 Abs. 6 BGB, der für eine Einschränkung der Unwirksamkeit einer zum Nachteil des Mieters abweichenden Vereinbarung nichts erkennen lässt. Dafür spricht auch der Schutzzweck der Vorschriften, der beeinträchtigt wäre, wenn sich der Vermieter eine derartige Vereinbarung durch Gewährung anderweitiger Vorteile erkaufen könnte. Im Übrigen bietet die Kostenmiete dem Mieter, abgesehen von der Berechtigung des Vermieters zur einseitigen Mieterhöhung, nicht nur Vorteile. § 558 BGB sieht Beschränkungen der Mieterhöhung (Wartefristen, Kappungsgrenze) vor, die in § 10 WoBindG fehlen. Deswegen ist keineswegs sicher, dass die erhöhte Kostenmiete in jedem Fall niedriger ist als die nach § 558 BGB zu zahlende Miete.

Angesichts dessen ist eine Vereinbarung der Kostenmiete nur dann wirksam, wenn die Einhaltung der Kostenmiete danach lediglich eine weitere Voraussetzung für die Zulässigkeit der Mieterhöhung gemäß § 558 BGB sein soll.

BGH, 07.02.2007 - Az: VIII ZR 122/05

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