Die formularmäßige Übertragung von Wartungskosten für Gemeinschaftsanlagen auf den gewerblichen Mieter ohne betragsmäßige Obergrenze benachteiligt diesen unangemessen im Sinne von § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB und ist insoweit unwirksam.
Gemäß
§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB obliegt dem Vermieter die Pflicht, die Mietsache während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Diese Pflicht, die auch die
Instandhaltung und
Instandsetzung umfasst, kann im Bereich der Gewerberaummiete durch Formularklauseln auf den Mieter übertragen werden, soweit die übertragenen Kosten dem Mietgebrauch oder der Risikosphäre des Mieters zuzuordnen sind. Die zulässige Abweichung vom gesetzlichen Leitbild findet jedoch dort ihre Grenze, wo dem Mieter die Erhaltungslast von gemeinsam mit anderen Mietern genutzten Flächen und Anlagen ohne Beschränkung der Höhe nach auferlegt wird.
Unter Kosten der Instandhaltung sind - vorbehaltlich abweichender Vereinbarungen - in Anlehnung an
§ 28 Abs. 1 der II. Berechnungsverordnung diejenigen Kosten zu verstehen, die zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs der Mietsache aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen und sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen. Instandsetzungskosten betreffen demgegenüber die Kosten aus Reparatur und Wiederbeschaffung (vgl. OLG Brandenburg, 29.03.2022 - Az: 3 U 118/20). Wartungskosten hingegen sind Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und -sicherheit sowie der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft. Sie dienen der Verhinderung von Mängeln und sind von Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten konzeptionell abzugrenzen.
Die Unwirksamkeit einer Formularklausel wegen fehlender Kostenobergrenze gilt auch dann, wenn die vertragliche Regelung zwischen Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten einerseits sowie Wartungskosten andererseits unterscheidet und eine Deckelung der Kosten zwar für Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen vorgesehen ist, nicht aber für Wartungskosten. Auch Wartungskosten sind nämlich nicht stets klar eingrenzbar und kalkulierbar, auch wenn sie nicht die Kosten für die Behebung anfänglicher Mängel, bereits vorhandener Abnutzungen und von Dritten verursachter Schäden durch Reparatur und Erneuerung in unabsehbarer Höhe beinhalten. Dies gilt insbesondere, wenn sich die Wartung auf komplexe Anlagen wie Aufzugs-, Fahrtreppenlüftungs-, Rauchabzugs-, Brandmelde- oder Kühlanlagen bezieht. Dem Mieter werden durch die Übernahme von Gemeinschaftsanlagen im bei Mietbeginn bestehenden, in der Regel bereits gebrauchten Zustand Kosten überbürdet, die nicht durch seinen Mietgebrauch veranlasst und der Höhe nach nicht hinreichend überschaubar sind. Diese Abweichung vom gesetzlichen Leitbild des Mietvertrags benachteiligt den Mieter unangemessen im Sinne von § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB.
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