Instandsetzung der Mietsache: Wann der Vermieter reparieren muss

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Vermieter sind verpflichtet, die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Treten Mängel auf, greift die Instandsetzungspflicht. Diese Verpflichtung zur Reparatur ist häufig Anlass für Auseinandersetzungen, insbesondere wenn es um die Notwendigkeit, den Umfang oder die Kosten der Maßnahmen geht. Die Instandsetzungspflicht zielt darauf ab, einen bereits eingetretenen Mangel zu beheben und den ursprünglich vereinbarten Zustand, den sogenannten Soll-Zustand, wiederherzustellen. Sie ist damit von der Instandhaltung zu unterscheiden, welche vorbeugende Maßnahmen umfasst, um die Abnutzung der Mietsache zu verlangsamen und das Entstehen von Mängeln von vornherein zu verhindern.

Instandsetzungspflicht ist Vermieterpflicht

Der Vermieter ist verpflichtet, die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Daraus folgt unmittelbar die Verpflichtung zur Instandhaltung und Instandsetzung. Entsteht während der Mietzeit ein Mangel, der die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt, schuldet der Vermieter dessen Beseitigung.

Diese Pflicht zur Wiederherstellung des vertragsgemäßen Zustands besteht grundsätzlich unabhängig davon, ob den Vermieter ein Verschulden am Auftreten des Mangels trifft. Die Instandsetzungspflicht des Vermieters erstreckt sich dabei auf die gesamte Mietsache, einschließlich aller Teile, die dem Mieter zur alleinigen oder gemeinschaftlichen Nutzung überlassen wurden.

Was gilt als Mangel? Von der Badewanne bis zur Heizung

Ein Mangel liegt immer dann vor, wenn der tatsächliche Zustand der Mietsache (Ist-Zustand) negativ von dem Zustand abweicht, der bei Vertragsschluss vereinbart wurde oder den der Mieter erwarten durfte (Soll-Zustand). Dies umfasst nicht nur plötzliche Schäden, sondern auch Mängel, die durch allmähliche Abnutzung über die Jahre entstehen.

Ein anschauliches Beispiel liefert eine Entscheidung des Amtsgerichts Hannover. Dort war eine vierzehn Jahre alte Badewanne im Sitzbereich so stumpf und rau geworden, dass Handtücher beim Putzen Fussel verloren und das Badegefühl erheblich beeinträchtigt wurde. Das Gericht sah hierin einen Mangel, da das Badegefühl nicht mehr mit dem in einer glatten Wanne vergleichbar war. Es bejahte einen Instandsetzungsanspruch des Mieters aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB. Dabei bleibt es jedoch dem Vermieter überlassen, wie er den Mangel behebt; der Mieter kann keinen bestimmten Reparaturweg, wie etwa den kompletten Austausch, fordern, solange die gewählte Methode (z.B. ein Neuemaillieren) den vertragsgemäßen Zustand wiederherstellt (AG Hannover, 16.04.2009 - Az: 414 C 16262/08).

Die Instandsetzungspflicht erstreckt sich auch auf mitvermietete Einrichtungsgegenstände. Werden Wohnungen mit Möbeln oder Zubehör wie Einbauküchen, Herd oder Spülen vermietet, gelten diese im Zweifel als mitvermietet. Folglich trifft den Vermieter auch für diese Sachen die volle Instandsetzungspflicht. Dies gilt selbst dann, wenn der Vermieter die Gegenstände nicht selbst eingebracht, sondern sie lediglich vom Vormieter in der Wohnung belassen und in diesem Zustand weitervermietet hat (vgl. AG Berlin-Neukölln, 01.07.2021 - Az: 6 C 303/19).

Besonders relevant wird die Instandsetzungspflicht bei wesentlichen Einrichtungen wie der Heizungs- oder Gasversorgung. Fällt diese aus, muss der Vermieter unverzüglich handeln. Kommt er dieser Pflicht nicht nach, kann ein Mieter mittels einer einstweiligen Verfügung die Wiederherstellung gerichtlich erzwingen.

Eine Eilbedürftigkeit wurde vom Landgericht Berlin beispielsweise bejaht, nachdem die Gasversorgung bereits seit drei Wochen unterbrochen war. Relevant war hierbei auch die Kommunikation des Vermieters: Hatte dieser einen Zeitrahmen für die Reparatur (z.B. 2-3 Wochen) genannt und diesen ohne weitere Information verstreichen lassen, gab er dem Mieter Veranlassung zur Beantragung der einstweiligen Verfügung und hatte die Kosten des Verfahrens zu tragen (vgl. LG Berlin, 09.09.2019 - Az: 65 T 66/19).

Grenzen der Instandsetzungspflicht: Vertragsgemäßer Gebrauch und die Opfergrenze

Nicht jede Abnutzungserscheinung oder unliebsame Eigenschaft der Wohnung stellt automatisch einen Mangel dar, der einen Instandsetzungsanspruch auslöst. Maßgeblich ist der bei Vertragsbeginn vereinbarte oder vorhandene Zustand.

So entschied das Landgericht Berlin, dass ein Mieter, der eine Wohnung über Jahrzehnte mit einer Deckenverkleidung aus Styropor akzeptiert hat, nicht plötzlich deren Entfernung verlangen kann, nur weil von dieser eine abstrakte Gefahr ausgehe. Ein vertragsgemäßer Zustand wandelt sich nicht ohne besonderen Anlass in einen vertragswidrigen. Der Vermieter schuldet lediglich die Erhaltung des bei Übergabe akzeptierten Zustands. Ebenso sind typische Gebrauchsspuren, die durch eine normale Nutzung entstehen, kein Mangel. Dazu zählen etwa Farbabriebe an Türschwellen oder an Schließmechanismen von Fenstern. Solche Spuren sind oft konstruktionsbedingt und unvermeidbar. Ein Anspruch auf einen stets frisch renovierten Zustand besteht nicht (LG Berlin, 24.06.2021 - Az: 65 S 272/20).

Die Instandsetzungspflicht des Vermieters entfällt zudem, wenn der Mieter den Mangel selbst zu vertreten hat. Ein klassisches Beispiel ist die Schimmelbildung. Zwar muss der Vermieter Schimmel grundsätzlich beseitigen , seine Pflicht entfällt jedoch bei schuldhafter Verursachung durch den Mieter, etwa durch unzureichendes Heiz- und Lüftungsverhalten. Allerdings kann von einem Mieter kein Expertenwissen über bauphysikalische Zusammenhänge verlangt werden. Er schuldet im Rahmen seiner Obhutspflicht nur das, was im Rahmen der Verkehrssitte allgemein üblich ist (z.B. zweimal täglich Stoßlüften und das Abführen von Feuchtigkeitsspitzen nach dem Duschen oder Kochen), sofern der Vermieter kein spezifisches Lüftungskonzept vorgibt (vgl. LG Landshut, 08.01.2025 - Az: 15 S 339/23).

Auch bei Schäden durch Haustiere ist zu differenzieren. Zwar muss der Vermieter, der die Tierhaltung erlaubt hat, typische Begleiterscheinungen hinnehmen. Der Mieter wird jedoch nicht von seiner Obhutspflicht für die Mietsache entbunden. Entstehen durch einen Hund massive, tiefe und flächendeckende Kratzspuren im Parkett, überschreitet dies das Maß der vertragsgemäßen Abnutzung. Der Mieter ist verpflichtet, bei Erkennbarkeit solcher Schäden geeignete Schutzmaßnahmen zu ergreifen (z.B. Teppiche auszulegen). Unterlässt er dies, haftet er für die Instandsetzungskosten (vgl. LG Koblenz, 06.05.2014 - Az: 6 S 45/14).

Eine weitere Grenze findet die Instandsetzungspflicht dort, wo der erforderliche Aufwand eine sogenannte „Opfergrenze“ übersteigt. Dies ist der Fall, wenn ein krasses Missverhältnis zwischen den Reparaturkosten einerseits und dem Nutzen der Reparatur für den Mieter sowie dem Wert des Mietobjekts andererseits besteht. Wann diese Grenze überschritten ist, bedarf einer wertenden Ermittlung im Einzelfall (vgl. BGH, 20.06.2005 - Az: VIII ZR 342/03).

Wann besteht eine Duldungspflicht des Mieters?

Korrespondierend zur Pflicht des Vermieters zur Instandsetzung, trifft den Mieter die Pflicht, diese Maßnahmen zu dulden (§ 555a Abs. 1 BGB). Diese Duldungspflicht ist jedoch an bestimmte Voraussetzungen geknüpft.

Instandsetzungsarbeiten müssen dem Mieter rechtzeitig und ordnungsgemäß angekündigt werden. Fehlt eine solche Ankündigung, muss der Mieter die Arbeiten nicht dulden, und eine Verweigerung des Zutritts rechtfertigt keine Kündigung des Mietverhältnisses. Eine nur unzureichende Information über Art, Umfang und Dauer der Maßnahmen stellt ebenfalls einen Verstoß gegen die Ankündigungspflicht dar (vgl. AG Berlin-Mitte, 01.04.2022 - Az: 104 C 183/21).

Die Duldungspflicht besteht zudem nur für Maßnahmen, die zur Instandhaltung oder Instandsetzung erforderlich sind. Beabsichtigt der Vermieter Arbeiten, die weder eine notwendige Reparatur noch eine Modernisierung (die den Gebrauchswert erhöht) darstellen, ist der Mieter nicht zur Duldung verpflichtet (vgl. AG Hannover, 20.10.2021 - Az: 512 C 4547/21).

Gerade bei umfangreichen Sanierungen, wie der Beseitigung von Hausschwamm, haben Mieter ein berechtigtes Interesse an detaillierten Informationen. Bittet ein Mieter angesichts eines knapp angekündigten Baubeginns um nähere Informationen, etwa einen Bauablaufplan, stellt dies keine grundsätzliche Verweigerung der Maßnahme dar. Ein daraus resultierender Zeitdruck kann nicht dem Mieter angelastet werden, sondern muss sich der Vermieter als eigene Pflichtverletzung anrechnen lassen. Selbst die unberechtigte Forderung nach einer Vertragsstrafe für Verzögerungen rechtfertigt für sich genommen noch keine fristlose Kündigung (vgl. LG Berlin, 17.02.2016 - Az: 65 S 301/15).

Wenn der Mieter die Duldung verweigert: Droht eine Kündigung?

Verweigert ein Mieter jedoch beharrlich und unberechtigt die Duldung notwendiger Instandsetzungsarbeiten, kann dies eine schwerwiegende Pflichtverletzung darstellen, die den Vermieter zur Kündigung berechtigt. Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass eine auf die Verletzung von Duldungspflichten gestützte Kündigung (§ 543 Abs. 1 BGB) nicht schematisch davon abhängt, dass der Mieter zuvor einen gerichtlichen Duldungstitel missachtet hat oder sein Verhalten „querulatorische Züge“ zeigt.