Einbauküche im Mietrecht: Rechte, Pflichten und rechtliche Fallstricke

Einbauküchen sind oftmals ein Streitpunkt in Mietverhältnissen - egal ob es sich um die Küche des Mieters oder um eine mitvermietete Küche handelt.

Im Grundsatz gilt: Eine Einbauküche ist in der Regel dann mitvermietet, wenn dies so im Mietvertrag aufgenommen ist oder aber bei Besichtigung und Übergabe eine Einbauküche vorhanden ist und diese nicht im Eigentum des Vormieters steht.

Keine Einbauküchenpflicht für Vermieter!

Vermieter sind nicht dazu verpflichtet, die Mietwohnung mit einer Einbauküche auszustatten. Eine Wohnung muss jedoch mindestens Anschlüsse für Strom, Wasser und ggf. Gas haben.

Lediglich in Berlin sind Vermieter aufgrund von § 4 Abs. 2 Punkt 1 WoAufgBln (Gesetz zur Beseitigung von Wohnungsmißständen in Berlin) dazu verpflichtet, mindestens eine Kochgelegenheit sowie ein Ausguss bereitzustellen. Welche Ausführung und Qualität dies hat, bleibt dem Vermieter überlassen.

Was gilt, wenn eine Einbauküche des Vermieters mitvermietet ist?

Ist die Einbauküche mitvermietet, so schuldet der Vermieter diese als Bestandteil des vertragsgemäßen Zustands der Mietwohnung. Die Küche kann also nicht einfach ganz oder teilweise entfernt werden oder durch eine minderwertige Küche ausgetauscht werden.

In einem solchen Fall hätte der Mieter einen entsprechenden Instandsetzungsanspruch. Gleichfalls haftet der Mieter bei Beschädigung und teilweiser oder vollständiger Entfernung der Einbauküche. Er ist dem Vermieter also schadensersatzpflichtig.

Da die Küche mitvermietet ist, ist jedoch die normale Abnutzung mit der Miete abgegolten (vertragsgemäßer Gebrauch). Ist die Küche durch vertragsgemäßen Gebrauch abgenutzt, so ist die notwendige Erneuerung Sache des Vermieters. Der Vermieter schuldet aber nur den Zustand bei Vertragsschluss - die Küche ist also nicht laufend auf dem neuesten Stand zu halten, es genügt, wenn die Küche hygienisch einwandfrei und voll gebrauchsfähig ist.

Eine Erneuerungspflicht ist regelmäßig dann anzunehmen, wenn altersbedingte Materialermüdungen oder Abnutzungen die Gebrauchsfähigkeit merklich einschränken. Es kann nach einer Nutzungsdauer von 25 Jahren angenommen werden, dass die Küche „verbraucht“ ist. In diesem Fall kann der Vermieter bei Beschädigung oder Entfernung keinen Schadensersatz mehr geltend machen. Bei stärkerer Beanspruchung kann auch eine kürzere Nutzungsdauer anzunehmen sein.

Eine mietvertragliche Umwälzung von Kleinreparaturen bezieht sich auch auf eine mitvermietete Einbauküche, sofern keine individuelle Vertragsgestaltung etwas anderes regelt.

Eine mietvertragliche Klausel, nach der Mieter eine mitvermietete Küche auf eigene Kosten funktionsfähig halten oder Elektrogeräte anschaffen muss, ist unwirksam.

Ein anderes kann allenfalls für den Fall gelten, dass die Küche unentgeltlich überlassen wird.

Was gilt, wenn der Mieter eine eigene Einbauküche ist verwenden will?

Es kann dem Mieter grundsätzlich nicht verwehrt werden, seine Wohnung mit einer eigenen Küche auszustatten. Nur dann, wenn ein Mauerdurchbruch erforderlich sein sollte, ist die Zustimmung des Vermieters erforderlich. Der Mieter kann die Küche bei Auszug wieder entfernen, wobei dann der ursprüngliche Zustand durch den Mieter wieder herzustellen ist.

Vermieter darf Mieter den Ausbau einer Einbauküche verbieten!

Da es sich bei einer maßgerechten Einbauküche aber um eine Einrichtung im Sinne von §§ 552, 539 Abs. 2 BGB handelt, kann der Vermieter - sofern der Mieter kein berechtigtes Interesse an der Wegnahme hat - der Entfernung der Küche widersprechen, wenn er dafür eine angemessene Entschädigung zahlt.

Bei der Entscheidung, was angemessen ist, kommt es auf den Zeitwert der Küche, die vom Mieter ersparten Kosten des Ausbaus und der Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands sowie auf den Vorteil des Vermieters bei der Weitervermietung der Wohnung an.

Was gilt, wenn die Einbauküche des Mieters vom Nachmieter übernommen wird?

Für den Fall, dass der Vermieter vom Nachmieter eine Ausgleichszahlung für die Übernahme der Küche erhalten sollte, ist diese an den ursprünglichen Mieter auszubezahlen.

Natürlich kann die Küche auch direkt an den Nachmieter veräußert werden, wobei ein realistischer Preis anzusetzen ist. Es darf keine überhöhte Abstandsforderung gemacht werden.

Hinweis: Diese Informationen ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Trotz sorgfältiger Bearbeitung bleibt eine Haftung ausgeschlossen.