Kleinreparaturen: Muss der Mieter wirklich zahlen?

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Muss der Mieter die Kosten für Kleinreparaturen tragen?

Für die Kosten einer sogenannten Kleinreparatur kann der Mieter in Grenzen herangezogen werden.

Grundsätzlich ist zunächst einmal der Vermieter für Reparaturen – und damit auch Kleinreparaturen - zuständig. Denn nach den gesetzlichen Regelungen im BGB trägt der Vermieter sowohl die Kosten der Schönheits- als auch der Kleinreparaturen.

In den meisten Mietverträgen wird diese Regel aber zu Lasten der Mieter umgekehrt. Dies ist auch zulässig, solange dabei die von der Rechtsprechung aufgestellten Grundsätze nicht verletzt worden.

Nur dann, wenn im Mietvertrag eine gültige Regelung hinsichtlich der Kleinreparaturen aufgenommen wurde, nach der der Mieter diese Kosten tragen muss, haftet der Mieter verschuldensunabhängig.

Es ist also grundsätzlich möglich, die Kosten, die andernfalls vom Vermieter zu tragen wären, auf den Mieter abzuwälzen.

Wann ist eine Kleinreparaturklausel gültig?

Damit eine Klausel gültig ist, darf der Mieter nur für die Reparaturkosten an Wohnungsgegenständen haftbar gemacht werden, die seinem direkten und häufigen Zugriff ausgesetzt sind.

Die Klausel darf nicht so gefasst sein, dass hierunter auch Rohre und elektrische Leitungen oder solche Gegenstände fallen, mit denen der Mieter so gut wie nicht in Berührung kommt.

Die Klausel muss weiterhin eine Kostengrenze für die einzelne Reparatur vorsehen und eine Jahreshöchstgrenze für alle Kleinreparaturen in der Wohnung angeben. Diese Grenzen dürfen nicht zu hoch angesetzt werden.

Klauseln, die dem nicht entsprechen oder die eine stärkere Beteilung vorsehen, sind unwirksam und der Vermieter muss auch für die Kosten von Kleinreparaturen aufkommen.

Ein Gleiches gilt für den Fall, dass Betragsgrenzen gar nicht im Vertrag aufgenommen wurden oder eine generelle Übernahme von Kleinreparaturen vorgesehen ist. Auch dies ist unwirksam.

Welche Grenzen gelten für die Kostentragungspflicht?

Wichtig ist zunächst, dass eine Obergrenze für die einzelne Reparatur mietvertraglich aufgenommen werden muss. Diese darf einen Betrag von 100,00 bis 150,00 € nicht übersteigen. Es kann natürlich auch ein niedrigerer Wert aufgenommen werden.

Die Rechtsprechung hat in der Vergangenheit die folgenden Werte für zulässig erachtet:

Mit einem Betrag von 100,00 – 120,00 € dürfte sich ein Vermieter auf der sicheren Seite befinden.

Im Laufe der Zeit erhöhen die Gerichte die Höchstgrenze stetig, u.a. um sich an die veränderten Kostenstrukturen anzupassen. Eine im Vertrag vereinbarte Höchstgrenze kann später jedoch nicht vom Vermieter einfach auf die aktuell zulässige Höchstgrenze angepasst werden. Die vertragliche Grenze gilt fort.

Des weiteren ist darauf zu achten, dass die Summe aller Kleinreparaturen im Jahresverlauf in der Summe 8% der Jahresnettomiete nicht übersteigen dürfen. Auch dies ist im Mietvertrag aufzunehmen.

Wie auch bei der Höchstgrenze für einzelne Reparaturen kann auch hier ein niedrigerer Wert oder auch ein fixer Betrag, der 8% nicht übersteigt, angesetzt werden.

Muss der Mieter auch anteilig für Kleinreparaturen zahlen?

Entgegen der vielfach verbreiteten Annahme ist der Mieter bei einer Reparatursumme, die die mietvertragliche Obergrenze übersteigt, nicht verpflichtet, den Betrag anteilig bis zur Obergrenze zu übernehmen.

Bei Überschreitung der Grenze liegt keine Kleinreparatur mehr vor und die Bezahlung ist alleine Sache des Vermieters - der Mieter zahlt also nichts.

Was fällt alles unter Kleinreparaturen?

Enthält ein Mietvertrag eine Bestimmung über Klein- bzw. Bagatellreparaturen, so handelt es sich dabei ausschließlich um die Behebung von Schäden an Teilen der Wohnung, die dem direkten und häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind.

Hierzu gehören Wasserhähne, Installationsgegenstände für Elektrizität, Gas und Wasser, Heiz- und Kocheinrichtungen, Rollläden, WC- und Badewanneneinrichtungen, Verschlussvorrichtungen für Fenster und Türen (Türgriffe, Fenstergriffe), Steckdosen (AG Berlin-Mitte, 05.02.2020 - Az: 15 C 256/19), Rollladengurte etc.

Weiter gehören dazu wohl auch Rollläden, Markisen, Jalousien und eventuell mitvermietete Einrichtungsgegenstände wie etwa Kühlschränke, Waschmaschinen und dergleichen.