Die Verpflichtung zur
Instandhaltung und Instandsetzung von Fenstern richtet sich grundsätzlich nach der gesetzlichen Regelung, wonach Fenster gemäß
§ 5 Abs. 2 WEG zwingend im Gemeinschaftseigentum stehen und damit der Wohnungseigentümergemeinschaft obliegen. Eine hiervon abweichende Zuweisung von Erhaltungs- und Kostenlasten an einzelne Wohnungseigentümer ist zwar möglich, setzt jedoch eine klare und eindeutige Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung voraus.
Die Gemeinschaftsordnung ist nach Wortlaut und Sinn auszulegen, wie sie sich aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutung ergibt. Unklare oder mehrdeutige Formulierungen führen im Zweifel zur Anwendung der gesetzlichen Zuständigkeitsverteilung. Nur eindeutige Regelungen, die sämtliche relevanten Maßnahmen klar erfassen, können die gesetzliche Lastenverteilung wirksam verändern.
In der hier maßgeblichen Teilungserklärung wurden den einzelnen Wohnungseigentümern die Behebung von Glasschäden sowie die Pflege, der Anstrich und die Erneuerung der Fensterrahmen – mit Ausnahme des Außenanstrichs – zugewiesen. Damit liegt eine Regelung vor, die zwar bestimmte Instandhaltungsmaßnahmen dem Sondereigentümer auferlegt, den Austausch der gesamten Fenster jedoch nicht eindeutig erfasst. Gerade die Zuweisung des Außenanstrichs an die Gemeinschaft verdeutlicht, dass eine einheitliche Außenansicht des Gebäudes gewährleistet werden soll. Der vollständige Austausch der Fenster kann die äußere Gestaltung in gleichem Maße beeinflussen wie der Außenanstrich. Daher bleibt die Zuständigkeit für die Erneuerung der gesamten Fenster bei der Gemeinschaft.
Nach der einschlägigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (vgl. BGH, 02.03.2012 - Az:
V ZR 174/11; BGH, 22.11.2013 - Az: V ZR 46/13) ist eine klare und umfassende Zuweisung erforderlich, um die Instandsetzungs- und Kostenlast für Fenster von der Gemeinschaft auf den einzelnen Wohnungseigentümer zu übertragen.
Die Wohnungseigentümergemeinschaft bleibt daher für die Instandsetzung und gegebenenfalls den Austausch der Fenster zuständig. Ein Anspruch auf sofortigen Austausch besteht allerdings erst dann, wenn durch fachliche Prüfung ein konkreter Sanierungsbedarf festgestellt ist. Ohne eine solche Feststellung kann lediglich verlangt werden, dass eine Überprüfung der Fenster erfolgt und bei Vorliegen von Sanierungsbedarf die erforderlichen Maßnahmen auf Kosten der Gemeinschaft eingeleitet werden.
