Instandhaltung

Mietrecht

Die Instandhaltung betrifft vorbeugende Maßnahmen, die der Vermeidung von Schäden dienen sowie die ständige Beaufsichtigung und Überprüfung auf drohende Verschlechterungen des Zustandes und der Gebrauchstauglichkeit. Nach § 535 Abs.1 BGB ist der Vermieter grundsätzlich während der Mietdauer zur Instandhaltung der Mietwohnung verpflichtet und haftet dementsprechend auch grundsätzlich für Mängel der Mietsache.

Diese Pflicht betrifft Fehler und Schäden, die den Gebrauch der Mietsache beeinträchtigen oder unmöglich machen. Neben der Instandhaltung ist der Vermieter auch für die Instandsetzung der Mietsache zuständig. Hierbei wird der ursprüngliche Zustand wieder hergestellt. Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen sind grundsätzlich vom Mieter zu dulden.

Zur Instandhaltung bzw. Instandsetzung gehören u.a.:

  • undichte oder klemmende Fenster und Türen
  • feuchte Decken und Wände
  • unvorschriftsmäßige Elektroleitungen
  • verstopfte Abflüsse
  • undichte Wasserrohre und -hähne
  • morsche Dielen und Türschwellen
  • defekte Türklinken und -schlösser
  • defekter Ofen oder Küchenherd
  • unzureichende Heizung
  • unzureichender Schallschutz sowie sonstige Baumängel
  • Schäden, die durch Einwirkung Dritter (z.B. bei Wohnungseinbruch) entstehen.
Die Verpflichtung ist nicht nur auf die Wohnung selbst beschränkt. So muss der Vermieter ebenfalls gewährleisten, dass sich die mitvermieteten Teile des Hauses wie Keller, Boden, Fahrstuhl und Hof in betriebssicherem und benutzbarem Zustand befinden und dass der Zugang zu den gemieteten Räumen gefahrlos möglich ist (durch hinreichende Beleuchtung, intakte Geländer und Stufen des Treppenhauses …).

Diese grundsätzliche Verpflichtung kann aber vertraglich dahingehend abgeändert werden, dass der Mieter für Instandhaltung und/oder Instandsetzung in gewissem Umfang selbst sorgen bzw. die dafür entstehenden Kosten tragen muss. Solche Vereinbarungen sind relativ umfassend möglich, wenn die Parteien sich darüber in einer individuell ausgehandelten Vereinbarung einigen.

Als Klausel in einem Formularmietvertrag ist die Abwälzung von Instandhaltung und Instandsetzung auf den Mieter aber nur in sehr engen Grenzen zulässig, z.B. in den häufig anzutreffenden Kleinreparaturklauseln. Sie werden von der Rechtsprechung nur dann als wirksam angesehen, wenn sie sich auf Gegenstände beschränken, die während der Mietzeit dem regelmäßigen Zugriff durch den Mieter ausgesetzt sind (z.B. Armaturen) und wenn sowohl in Bezug auf die einzelne Reparatur (z.Zt. 80 - 100 €) als auch die jährliche Gesamtbelastung (maximal 7% der Jahresbruttomiete) des Mieters bestimmte Zumutbarkeitsgrenzen nicht überschritten werden.

Eine Ausnahme von diesem Grundsatz besteht dann, wenn der Mieter den Schaden selbst verursacht hat. Hierbei sind jedoch nach § 538 BGB Abnutzungen, die durch den vertragsmäßigen Gebrauch verursacht wurden, unbeachtlich.

Zu den Mängeln einer Wohnung zählt nach § 536 Abs. 2 BGB auch das Fehlen vertraglich zugesicherter Eigenschaften - z. B. das Fehlen eines Kellers, obwohl im Mietvertrag zugesagt.

Hinweis: Die Trennung zwischen Instandhaltungsmaßnahmen und Modernisierungsmaßnahmen ist oft unscharf. Ggf. ist vom Vermieter eine genaue Trennung vorzunehmen, wenn Modernisierungskosten im Rahmen einer Mieterhöhung umgewälzt werden sollen.

Letzte Aktualisierung: 05.02.2019

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