Modernisierung

Mietrecht

Unter Modernisierung versteht man Maßnahmen, die der Verbesserung der Wohnung, des Hauses oder des dazugehörigen Grundstückes sowie der darauf befindlichen Anlagen dienen. Auch Maßnahmen, die zur Einsparung von Energie oder Wasser führen sind Modernisierungen, genauer energetische Modernisierungen (z.B. Dämmung, Solartechnik für die Warmwasserbereitung etc.).

Von Modernisierungsmaßnahmen sind jedoch bloße Reparaturen zu unterscheiden. Zu beachten ist hierbei, dass rein klimaschützende Maßnahmen oder Maßnahmen wie die Installation einer Photovoltaikanlage auf dem Dach, deren Strom der Vermieter in das öffentliche Stromnetz einspeist, zwar zu dulden sind, nicht aber zur Mieterhöhung berechtigen. Nur dann, wenn mit der Maßnahme gleichzeitig Endenergie eingespart wird, handelt es sich um eine energetische Modernisierung, die zu einer Mieterhöhung berechtigt.

Zur Durchführung von Reparaturen, die notwendig sind, um die Mietsache in einem zu dem vertragsmäßigen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten, ist der Vermieter nach § 535 BGB Abs.1 verpflichtet, so dass er hierfür keine Mieterhöhung verlangen kann.

Was fällt unter den Begriff Modernisierung?

Was konkret als Modernisierungsmaßnahmen anzusehen ist, ist gesetzlich in § 555b BGB geregelt. Dies sind bauliche Veränderungen,

1. durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung) (z.B. Heizungsoptimierung, Ersatz von Nachtspeicheröfen, Wärmepumpe),

2. durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern nicht bereits eine energetische Modernisierung nach Nummer 1 vorliegt (z.B. Photovoltaikanlagen),

3. durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird (z.B. Wasserzähler, Durchlaufbegrenzer, wasserreduzierenden Toilettenspülkästen, Regenwassersammelanlagen),

4. durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird (z.B. Belichtung, Belüftung, Schallschutz, Einbruchsschutz),

5. durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden (z.B. Grünanlagen, Spielplatz, Rauchwarnmelder, Blitzableiter, Aufzug),

6. die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a sind (z.B. Umsetzung gesetzlicher oder behördlicher Vorgaben), oder

7. durch die neuer Wohnraum geschaffen wird.

Muss die Modernisierung geduldet werden?

Der Mieter ist zur Duldung solcher Maßnahmen nach § 554 2 BGB verpflichtet. Gleiches gilt für Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache, zur Einsparung von Energie oder Wasser oder zur Schaffung neuen Wohnraums (§ 535 BGB Abs.1). Nach § 559 Abs. 1 BGB können Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters am Haus oder in den Wohnungen zu einer Mieterhöhung führen.

Zur Duldung solcher Maßnahmen ist der Mieter verpflichtet - auch dann, wenn die Maßnahme für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters und anderer Mieter in dem Gebäude nicht zu rechtfertigen ist. Dabei sind insbesondere die vorzunehmenden Arbeiten, die baulichen Folgen, vorausgegangene Aufwendungen des Mieters und die zu erwartende Mieterhöhung zu berücksichtigen.

Der Vermieter kann auch in einem solchen Fall die Modernisierung durchführen, die Härtefallprüfung erfolgt erst mit dem späteren Mieterhöhungsverlangen um Verzögerungen zu verhindern. Sofern der Einwand des Mieters berechtigt ist, etwa weil die Modernisierungsumlage wirtschaftlich nicht verkraftbar ist, so darf der Vermieter die Miete nicht erhöhen. Will sich ein Mieter auf eine unzumutbare Härte berufen, so ist der Einwand schriftlich und fristgerecht zu erheben.

Die zu erwartende Mieterhöhung ist nicht als Härte anzusehen, wenn die Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wird, wie er allgemein üblich ist (§ 554 Abs. 2 BGB).

Baumaßnahmen sind nur dann eine Modernisierungsmaßnahme, wenn sie zu einer echten Wohnwertverbesserung oder zu einer nachhaltigen Einsparung von Energie und Wasser führen. Nach § 554 Abs. 3 BGB hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen grundsätzlich drei Monate vor Beginn der geplanten Arbeiten schriftlich anzukündigen. Aus der Ankündigung müssen die Art, der voraussichtliche Umfang, der voraussichtliche Beginn und die voraussichtliche Dauer der Maßnahmen ersichtlich sein.

Die Angaben des Vermieters müssen so detailliert sein, dass der Mieter sich eine genaue Vorstellung von den Veränderungen des gemieteten Objekts oder der betroffenen Gemeinschaftsanlagen machen und auch entsprechend zeitlich planen kann. Die Begründungspflichten des Vermieters bei Modernisierungen erfordern kein Sachverständigengutachten - es genügt sich auf anerkannte Pauschalwerte zu berufen, um z.B. die Wärmeleitfähigkeit alter Fenster zu beschreiben, die ausgetauscht werden sollen.

Kündigungsrecht des Mieters und Mieterhöhung

Der Mieter ist berechtigt, bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Mitteilung folgt, außerordentlich zum Ablauf des nächsten Monats zu kündigen. Dies gilt nicht bei Maßnahmen, die nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die vermieteten Räume verbunden sind und nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung führen. Sind die Modernisierungsarbeiten abgeschlossen, darf der Vermieter die jährliche Miete nach § 559 Abs. 1 BGB um elf Prozent (ab 01.01.2019: acht Prozent) der Modernisierungskosten erhöhen, sofern die Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig (nicht nur geringfügig) erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse dauerhaft verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Wasser oder Heizenergie bewirken.

Ab dem 01.01.2019 gilt zudem eine Kappungsgrenze für die Modernisierungsmieterhöhung: die Umlage von Modernisierungskosten darf maximal 3 Euro je Quadratmeter innerhalb von 6 Jahren betragen. Sofern die Miete unterhalb von 7 Euro je Quadratmeter liegt, darf die Miete infolge einer Modernisierung nur 2 Euro innerhalb von 6 Jahren steigen.

Kosten für Erhaltungsaufwendungen, die mit Modernisierungen verbunden sind, berechtigen nicht zur Mieterhöhung. Die Mieterhöhung erfolgt dauerhaft und nicht nur für einen bestimmten Zeitraum (z.B. bis die Modernisierungskosten bezahlt sind).

Beeinträchtigen die Modernisierungsmaßnahmen die Gebrauchsfähigkeit der Mietsache, so kann der Mieter in diesem Zeitraum die Miete mindern, nur für energetische Sanierungen gilt dies erst nach einem Zeitraum von drei Monaten. Erst wenn die Beeinträchtigung (also die Baumaßnahme) länger dauert, kann der Mieter ab dem vierten Monat die Miete mindern. Unberührt bleibt auch das Recht des Mieters zur Mietminderung, wenn die Wohnung wegen der Baumaßnahmen nicht mehr benutzbar ist.

Aufwendungen, die der Mieter infolge einer Modernisierungsmaßnahme machen musste, hat der Vermieter in angemessenem Umfang zu ersetzen. Auf Verlangen hat er Vorschuss zu leisten (§ 554 Abs. 4 BGB).

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