Welche Gartenpflegekosten sind umlegbar? Was gilt als Betriebskosten?

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Die Pflege von Gärten und Grünanlagen ist ein häufiger Streitpunkt im Mietverhältnis, wenn es um die Kosten für die Pflegemaßnahmen geht.

Umlagefähigkeit der Gartenpflegekosten als Betriebskosten

Die Kosten der Gartenpflege können als Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden, sofern dies mietvertraglich wirksam vereinbart wurde. Sie zählen gemäß § 2 Nummer 10 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) zu den umlagefähigen Nebenkosten. Diese Verordnung definiert die umlagefähigen Kosten der Gartenpflege als Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, der Pflege von Spielplätzen einschließlich der Erneuerung von Sand und der Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen.

Die Vereinbarung über die Umlage der Betriebskosten muss im Mietvertrag enthalten sein. Es genügt nicht, dass diese Kosten lediglich anfallen. Die Umlage kann dadurch erfolgen, dass die Kostenart „Gartenpflege“ ausdrücklich im Mietvertrag genannt wird, beispielsweise neben anderen Positionen wie Straßenreinigung oder Müllbeseitigung. In der Praxis, insbesondere bei Formularmietverträgen, ist es jedoch üblicher und auch ausreichend, wenn der Mietvertrag pauschal auf die Betriebskosten gemäß § 2 BetrKV verweist. Bei älteren Mietverträgen findet sich stattdessen oft ein Verweis auf die inhaltsgleiche Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV).

Umlagefähigkeit bei eingeschränkter oder öffentlicher Nutzung

Die Umlagefähigkeit der Gartenpflegekosten besteht grundsätzlich auch dann, wenn einzelne Mieter den Garten gar nicht nutzen dürfen. Der Bundesgerichtshof entschied, dass Kosten für die Pflege von Gemeinschaftsflächen auch dann umgelegt werden können, wenn die Mieter keinen direkten Zugang zu dieser Fläche haben (BGH, 26.05.2004 - Az: VIII ZR 135/03). Ausreichend ist, wenn es sich um einen Ziergarten handelt, der den positiven äußeren Gesamteindruck des Grundstücks verbessert und damit die Wohn- und Lebensqualität aller Mieter erhöht. Dies wird auch als „Blick ins Grüne“ bezeichnet (LG Berlin, 26.04.2002 - Az: 64 S 181/01). Der Bundesgerichtshof zog in seiner Entscheidung einen Vergleich zu den Aufzugskosten, die auch auf Mieter im Erdgeschoss umgelegt werden können, obwohl diese den Aufzug seltener nutzen.

Eine Ausnahme besteht jedoch, wenn ein Teil des Gartens ausschließlich vom Vermieter selbst genutzt wird. In diesem Fall muss der Vermieter den entsprechenden Kostenanteil für die von ihm genutzte Fläche selbst tragen und darf nur die Kosten für den gemeinschaftlich zugänglichen Teil auf die Mieter umlegen (AG Hamburg, 10.07.1995 - Az: 49 C 1977/94).

Ebenfalls nicht umlagefähig sind Kosten für Flächen, die der Öffentlichkeit gewidmet sind. Wenn Garten- oder Parkflächen durch bauplanerische Bestimmungen oder durch den Vermieter selbst für die Nutzung durch jedermann freigegeben sind, fehlt der erforderliche Bezug zur Mietsache (BGH, 10.02.2016 - Az: VIII ZR 33/15). Maßgeblich ist dabei nicht zwingend ein förmlicher Widmungsakt, sondern das tatsächliche Gesamtbild, etwa wenn der Vermieter selbst den Eindruck vermittelt, das Gelände sei öffentlich zugänglich (LG Berlin, 25.09.2019 - Az: 65 S 132/19).

Kosten für eine Dachbegrünung gelten in der Regel nicht als umlagefähige Gartenpflegekosten. Anders als ein ebenerdiger Garten wertet ein begrüntes Dach nicht per se den Gesamteindruck des Hauses auf, insbesondere wenn es von außen oder von den Wohnungen aus nicht einsehbar ist (AG Köln, 01.03.2016 - Az: 206 C 232/15).

Welche Kosten sind konkret umlagefähig?

Zu den umlagefähigen Kosten der Gartenpflege zählen nach der Definition des § 2 Nr. 10 BetrKV die Sach- und Personalkosten, die durch die Pflege der gärtnerisch angelegten Flächen entstehen. Dazu gehören vielfältige Maßnahmen wie das Mähen, Vertikutieren und Nachsäen von Rasenflächen, die Beseitigung von Unkraut und verwelkten Pflanzen sowie die notwendige Bewässerung und das Düngen. Ebenfalls umfasst sind die Kosten für den Beschnitt von Hecken, Sträuchern und Bäumen sowie der gesonderte Abtransport von dabei anfallendem Gartenabfall. Die Kosten für erforderliches Material, wie Düngemittel oder Benzin für den Rasenmäher, sind ebenfalls Teil der umlagefähigen Positionen.

Auch ein sehr intensiver Pflegeschnitt, etwa die Kürzung einer Hecke von vier Metern auf zweieinhalb Meter, kann noch als umlagefähige Gartenpflege gewertet werden und stellt nicht zwangsläufig eine nicht umlagefähige Maßnahme dar (AG Steinfurt, 23.11.2006 - Az: 4 C 543/05).

Gehört zur Wohnanlage ein Spielplatz, sind die Kosten für dessen Pflege, wie die Erneuerung von Sand, umlagefähig. Auch die Kosten für die Reparatur oder Erneuerung von Spielgeräten und Bänken können umgelegt werden, sofern die Maßnahme nicht aufgrund mutwilliger Zerstörung notwendig wurde oder die Erneuerung nicht erforderlich war. Schließlich sind die Pflegekosten für nicht öffentliche Zugänge, Zufahrten und Plätze (etwa Parkplätze) auf dem Grundstück inbegriffen.

Sind zur Gartenpflege spezielle technische Einrichtungen, Beleuchtungskörper oder Außenwasseranschlüsse erforderlich, können die hierfür entstehenden Strom- und Wasserkosten ebenfalls umgelegt werden, sofern sie gesondert erfasst und im Mietvertrag entsprechend geregelt sind.

Abgrenzung zu nicht umlagefähigen Instandsetzungs- und Anschaffungskosten

Klar von den laufenden Betriebskosten abzugrenzen sind Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung. Diese sind nicht umlagefähig und müssen vom Vermieter getragen werden. Bringt ein Vermieter beispielsweise eine jahrelang vernachlässigte Gartenfläche erstmals wieder in einen ordnungsgemäßen Zustand, handelt es sich um Instandsetzungskosten. Dasselbe gilt für die Kosten der Ausbesserung oder Erneuerung von Wegen sowie für die Neuanlage eines Gartens oder die Erstanschaffung von Pflanzen.

In eine ähnliche Richtung entschied das Landgericht Hamburg, dass die Kosten für die Neuanlegung eines Rasens, einschließlich der Grundreinigung und Grundkultivierung, umlagefähig sein können, da dies der ebenfalls umlagefähigen Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen gleichstehe (LG Hamburg, 24.01.1989 - Az: 16 S 148/88).

Umstritten ist die Umlagefähigkeit der Kosten für Arbeitsmaterialien und Gartengeräte. Das Landgericht Potsdam entschied, dass die Kosten für die Anschaffung von Gartengeräten nicht über die Nebenkosten umgelegt werden können, da es sich nicht um wiederkehrende Kosten handelt (LG Potsdam, 26.09.2002 - Az: 11 S 81/01). Dies gelte nach Ansicht des Gerichts selbst dann, wenn es sich um eine Ersatzbeschaffung handelt. Davon zu trennen sind jedoch die reinen Instandhaltungskosten für Gartengeräte, deren Umlagefähigkeit von Gerichten teilweise bejaht wurde (AG Rheine, 27.06.2006 - Az: 4 C 118/06).

Streitfall Baumfällkosten: Instandhaltung oder umlagefähige Pflege?

Besonders intensiv wurde in der Rechtsprechung die Frage diskutiert, ob die Kosten für das Fällen von Bäumen umlagefähig sind. Lange Zeit wurde dies von vielen Gerichten verneint. Als Argumente wurden angeführt, es handele sich nicht um „laufende Kosten“ im Sinne des § 1 BetrKV, da Baumfällungen nicht regelmäßig anfielen (LG Berlin, 13.04.2018 - Az: 63 S 217/17; AG Leipzig, 14.04.2020 - Az: 168 C 7340/19). Andere Gerichte sahen darin eine Maßnahme der Instandsetzung oder Mangelbeseitigung, insbesondere wenn die Fällung der Erfüllung der Verkehrssicherungspflicht diente, etwa bei morschen oder nicht mehr standsicheren Bäumen (AG Neustadt/Weinstraße, 13.02.2009 - Az: 5 C 73/08; AG Garmisch-Partenkirchen, 17.10.2016 - Az: 5 C 449/16). Es wurde auch argumentiert, dass der soziale Schutzgedanke des Mietrechts Mieter vor solch plötzlich anfallenden, hohen und unkalkulierbaren Kosten schützen müsse (AG Garmisch-Partenkirchen, 17.10.2016 - Az: 5 C 449/16).

Diese Rechtsfrage wurde jedoch durch den Bundesgerichtshof zugunsten der Vermieter entschieden (BGH, 10.11.2021 - Az: VIII ZR 107/20). Das Gericht stellte klar, dass die Kosten für die Fällung eines morschen, nicht mehr standsicheren Baums zu den umlagefähigen Kosten der Gartenpflege gemäß § 2 Nr. 10 BetrKV zählen. Die Fällung sei eine objektiv erforderliche Maßnahme der Gartenpflege. Der BGH begründete dies damit, dass § 2 Nr. 10 BetrKV die „Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen“ umfasse und eine Erneuerung logischerweise die vorherige Entfernung der alten Pflanze voraussetze. Es handele sich auch nicht um Instandhaltungskosten, da ein einzelner morscher Baum die Mietsache „Gartenanlage“ nicht per se mangelhaft mache. Auch die Erfüllung der Verkehrssicherungspflicht schließe die Einordnung als Betriebskosten nicht aus.