Erhöhung der Miete für eine Sozialwohnung: Welche Regeln Mieter und Vermieter kennen sollten

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Sozialwohnungen unterliegen in Deutschland besonderen Regelungen. Anders als bei frei finanzierten Wohnungen sind Mieterhöhungen hier nur unter engen gesetzlichen Voraussetzungen möglich.

Mietpreisbindung im Sozialwohnungsrecht

Sozialwohnungen werden mit öffentlichen Mitteln gefördert und unterliegen deshalb einer sogenannten Mietpreisbindung. Diese Mietpreisbindung verpflichtet den Vermieter, die Miete nur im gesetzlich zulässigen Rahmen zu erhöhen. Grundlage dafür ist in der Regel das Wohnraumförderungsgesetz (WoFG) in Verbindung mit den jeweiligen landesrechtlichen Bestimmungen und Förderungsverträgen.

Die Bindung besteht so lange, wie die Wohnung öffentlich gefördert ist - in der Regel handelt es sich um einen Zeitraum zwischen 15 und 30 Jahren. Während dieses Zeitraums darf der Vermieter die Miete nur in dem Maße erhöhen, wie es die Förderbestimmungen und gesetzliche Vorschriften erlauben.

Berechnung der Kostenmiete

Der Vermieter ist verpflichtet, bei der Erhöhung auf die Kostenmiete sämtliche Kostenpositionen korrekt und nachvollziehbar darzulegen. Dazu gehören insbesondere:

• Kapitalkosten einschließlich der Verzinsung des gebundenen Kapitals
• Verwaltungskosten
• Instandhaltungskosten gemäß § 28 II. BV
• Betriebskosten (sofern nicht über die Nebenkosten abgerechnet)
• Abschreibungen gemäß den Förderbedingungen

Die Einhaltung der vorgegebenen Rechenmethodik ist zwingend. Fehlerhafte oder überhöhte Ansatzpunkte führen zur Unwirksamkeit der gesamten Mieterhöhung.

Mieterhöhung zur Anpassung an die Kostenmiete

Eine Erhöhung auf die Kostenmiete ist möglich, wenn sich die zugrunde liegenden Kostenfaktoren erhöht haben, etwa durch gestiegene Betriebskosten oder höhere Instandhaltungsaufwendungen. Grundlage ist § 28 II. BV sowie § 8 WoBindG. Andere Mieterhöhungsmöglichkeiten während des Förderzeitraums bestehen nur in Ausnahmefällen.

Bei unwirksamer Klausel über Schönheitsreparaturen kann die Miete erhöht werden

Der Vermieter kann bei öffentlich gefördertem, preisgebundenem Wohnraum die Kostenmiete einseitig um den in der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) geregelten Betrag erhöhen, wenn die beabsichtigte Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter wegen Unwirksamkeit der entsprechenden Klausel im Mietvertrag gescheitert ist (BGH, 24.03.2010 - Az: VIII ZR 177/09).

Nach § 28 Abs. 4 II. BV darf der Vermieter einen Zuschlag zur Kostenmiete in Ansatz bringen, wenn er die Kosten der Schönheitsreparaturen zu tragen hat. Die Berechtigung des Vermieters zu einem Zuschlag nach § 28 Abs. 4 II. BV entfällt bei der Kostenmiete nur dann, wenn die Kosten der Schönheitsreparaturen wirksam auf den Mieter abgewälzt worden sind, nicht aber auch dann, wenn der Vermieter die Abwälzung zwar beabsichtigt hat, mit diesem Vorhaben aber gescheitert ist.

Staffelmiete bei Mietpreisbindung

Die Vereinbarung einer Staffelmiete im Sinne von § 557a BGB ist grundsätzlich auch für Zeiträume zulässig, die innerhalb der Dauer einer - wegen öffentlicher Förderung bestehenden - Preisbindung liegen.

Dies folgt schon aus der Bestimmung des § 28 Abs. 3 WoFG, wonach der Vermieter von öffentlich gefördertem Wohnraum die Miete nach Maßgabe der allgemeinen mietrechtlichen Vorschriften - mithin grundsätzlich auch im Wege der Vereinbarung einer Staffelmiete (§ 557a BGB) - erhöhen kann. Voraussetzung ist nach § 28 Abs. 3, 5, 6 WoFG insoweit lediglich, dass die innerhalb des Bindungszeitraums liegenden Staffeln die in der Förderzusage bestimmte Miethöhe nicht überschreiten.

Aber auch für den sonstigen preisgebundenen Wohnraum, also solchen, der nicht in den Anwendungsbereich des Wohnraumförderungsgesetzes fällt, gilt im Ergebnis nichts wesentlich anderes.

Zwar kann eine Staffelmietvereinbarung gemäß § 8 Abs. 1, 2 WoBindG unwirksam sein, wenn sie für den Zeitraum der Preisbindung eine oder mehrere Staffeln vorsieht, welche die zum Zeitpunkt der Abrede maßgebliche Kostenmiete übersteigen. Vereinbarungen über Mieten, die Zeiträume nach Ablauf der Preisbindung betreffen, unterliegen dem Verbot des § 8 Abs. 1 WoBindG aber von vornherein nicht (BGH, 16.01.2024 - Az: VIII ZR 12/23).

Formale Anforderungen an die Mieterhöhung

Eine Mieterhöhung bei einer Sozialwohnung erfordert ein formal korrektes Mieterhöhungsschreiben. Dieses muss dem Mieter in Textform zugehen und die rechtliche sowie rechnerische Herleitung der neuen Miete enthalten. Insbesondere muss daraus hervorgehen, auf welche Grundlage sich die Erhöhung stützt - etwa eine veränderte Kostenmiete gemäß der II. Berechnungsverordnung (II. BV).

Die Mieterhöhung ist erst ab dem zweiten Monat nach Zugang des Schreibens wirksam, frühestens jedoch zum übernächsten Monat (§ 10 WoBindG).

Beispiel: Geht dem Mieter die Mieterhöhung am 15. März zu, darf die neue Miete frühestens ab dem 1. Mai verlangt werden.

Ein bloßer Verweis auf gestiegene allgemeine Kosten reicht nicht aus. Vielmehr ist eine konkrete und nachvollziehbare Aufstellung der geänderten Berechnungsfaktoren erforderlich. Die in § 10 Abs. 1 WoBindG beschriebenen formellen Anforderungen an ein Mieterhöhungsverlangen werden durch § 4 Abs. 7 Satz 1 NMV ausgefüllt und konkretisiert. Der von § 10 Abs. 1 Satz 2 WoBindG geforderten Erläuterung des Mieterhöhungsverlangens kommt der Vermieter bereits dann ausreichend nach, wenn er die Gründe, aus denen sich die laufenden Aufwendungen erhöht haben, und die auf die einzelnen laufenden Aufwendungen entfallenden Beträge angibt (BGH, 06.04.2022 - Az: VIII ZR 246/20).

Fehlt eine solche Begründung oder ist sie fehlerhaft, ist die Mieterhöhung formell unwirksam.

Höchstgrenzen für Mieterhöhungen

Eine Mieterhöhung ist nur dann möglich, wenn ein Nachweis darüber erbracht werden kann, dass sich die laufenden Kosten erhöht haben. Eine Höchstgrenze gibt es nicht.

Teil der laufenden Bewirtschaftungskosten sind neben der Abschreibung, den Betriebskosten und dem Mietausfallwagnis übrigens auch die Verwaltungs- und Instandhaltungskosten. Diese werden als Pauschalen angesetzt und alle drei Jahre anhand der Entwicklung des Verbraucherpreisindex angepasst. Auch diese Positionen können dann durch eine Mieterhöhung an den Mieter weitergegeben werden.

Weiterhin kann eine Erhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen zulässig sein, wenn sich daraus Auswirkungen auf die Kostenmiete ergeben (s.u.).

Verzicht auf Kostenmiete ist kein Ausschluss späterer Erhöhungen

Dass der Vermieter zunächst eine unter der Kostenmiete liegende Nettokaltmiete mit dem Mieter vereinbart hat, bietet keinen Anhaltspunkt dafür, dass er mit dieser Vereinbarung dauerhaft auf die zulässige Kostenmiete verzichtet. Der Vermieter kann daher durchaus die Miete bis zur zulässigen Kostenmiete mittels Mieterhöhung(en) anheben. Ansonsten wären  Vermieter nämlich gehalten, ständig die Kostenmiete zu vereinbaren um nicht auf künftige Anhebungen oder Anpassungen verzichten zu müssen (LG Berlin, 18.02.2016 - Az: 65 S 2/16).

Reaktionsmöglichkeiten des Mieters

Der Mieter kann die Mieterhöhung auf ihre formelle und materielle Rechtmäßigkeit hin überprüfen lassen. Bei Zweifeln an der Berechtigung empfiehlt sich die Einholung fachkundiger Beratung.

Eine Zustimmung zur Mieterhöhung ist - anders als bei frei finanzierten Wohnungen nach § 558 BGB - nicht erforderlich. Die Erhöhung wird mit Ablauf der gesetzlich geregelten Frist wirksam, sofern diese rechtlich zulässig ist.

Der Mieter kann die Zahlung der erhöhten Miete unter Vorbehalt leisten, wenn er die Berechtigung anzweifelt. Wird die Mieterhöhung später als unzulässig eingestuft, hat er einen Anspruch auf Rückzahlung der zu viel gezahlten Beträge.

Sonderkündigungsrecht bei Mieterhöhung einer Sozialwohnung

Soll die Miete einer Sozialwohnung erhöht werden, ist eine Kündigung sehr schnell möglich. Wird die Miete einer Sozialwohnung erhöht, steht dem Mieter nach § 11 WoBindG ein besonderes Kündigungsrecht zu. Dieses erlaubt es, bis zum dritten Werktag des Monats, ab dem die Mieterhöhung gelten soll, zu kündigen. Die Kündigung wirkt dann zum Ende des darauffolgenden Monats.

Damit unterscheidet sich die Rechtslage deutlich vom regulären Kündigungsrecht nach § 573c BGB (drei Monate Kündigungsfrist) und vom Sonderkündigungsrecht nach § 561 BGB (bei Mieterhöhung nach § 558 BGB), welches hier nicht anwendbar ist.

Beispiel: Mit Schreiben vom 10. August fordert der Eigentümer eine Mieterhöhung ab 1. September. Dann können die Bewohner bis zum 3. September bzw. bis zum dritten Werktag des Monats September kündigen. Das Mietverhältnis endet dann am 31. Oktober. Die Mieterhöhung ist nicht zu zahlen.

Was ist bei energetischer Sanierung zu beachten?

Wird die Sozialwohnung modernisiert, etwa durch energetische Maßnahmen, stellt sich die Frage, ob eine Modernisierungsumlage nach § 559 BGB zulässig ist. Während der Mietpreisbindung ist dies ausgeschlossen. Der Vermieter kann die aufgewendeten Kosten nicht auf die Miete umlegen. Nach Ablauf der Bindung und mit Übergang in den freien Wohnungsmarkt kann eine Umlage nach Maßgabe der allgemeinen Vorschriften erfolgen.

Während der Mietpreisbindung können energetische Sanierungen jedoch dazu führen, dass sich die anrechenbaren Kostenpositionen bei der Ermittlung der Kostenmiete verändern. Hier ist jeweils im Einzelfall zu prüfen, ob und in welchem Umfang eine Anpassung der Miete möglich ist.

Ende der Bindung und der Übergang in das „normale“ Mietrecht

Mit Ablauf der sozialen Bindung fällt die Wohnung aus dem Geltungsbereich des WoBindG heraus. Ab diesem Zeitpunkt gelten die allgemeinen Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches (insbesondere §§ 558 ff. BGB). Der Vermieter kann dann die Miete im Rahmen des ortsüblichen Mietniveaus anpassen, sofern die allgemeinen Voraussetzungen - etwa die Einhaltung der Kappungsgrenze und ein formgerechtes Mieterhöhungsschreiben - erfüllt sind.

Der Übergang vollzieht sich jedoch nicht automatisch. Der Vermieter muss den Mieter auf das Ende der Bindung hinweisen und die Mieterhöhung unter Berufung auf das BGB begründen. Fehlt dieser Hinweis, bleibt die bisherige Mietregelung vorerst weiterhin gültig.

Was gilt für neue Mietverhältnisse in ehemaligen Sozialwohnungen?

Wird eine Sozialwohnung nach Ablauf der Bindung neu vermietet, kann der Vermieter die Miethöhe frei vereinbaren, solange die gesetzlichen Regelungen wie die Mietpreisbremse oder der Mietspiegel beachtet werden. Eine Beschränkung auf die bisherige Kostenmiete besteht dann nicht mehr. Die Wohnung verliert ihren Status als Sozialwohnung im rechtlichen Sinne, auch wenn sie baulich oder energetisch unverändert bleibt.

Wohnberechtigungsschein und belegungsgebundener Wohnraum

Sozialwohnungen dürfen während der Bindung grundsätzlich nur an Inhaber eines Wohnberechtigungsscheins (WBS) vermietet werden. Der Mieter behält den Bestandsschutz für die Dauer des Mietverhältnisses, selbst wenn der WBS zwischenzeitlich seine Gültigkeit verliert oder die Einkommensgrenzen überschritten werden. Dies hat jedoch keine unmittelbare Auswirkung auf die Miete. Eine Mieterhöhung allein aufgrund veränderter Einkommensverhältnisse des Mieters ist unzulässig.

Behördliche Kontrolle

Je nach Bundesland ist die Zustimmung der zuständigen Förderstelle erforderlich, bevor eine Mieterhöhung umgesetzt werden darf. In einigen Bundesländern reicht die Anzeige, in anderen ist eine behördliche Genehmigung notwendig. Fehlt diese Genehmigung, ist die Mieterhöhung unwirksam.

Ansonsten sind spätere Mietänderungen infolge von Veränderungen von Zinsen, Verwaltungs-, Instandhaltungskostenpauschalen usw. in eigener Verantwortung zu berechnen.

Mieter haben die Möglichkeit, die Rechtmäßigkeit der Mieterhöhung durch die Förderstelle überprüfen zu lassen. Diese Überprüfung erfolgt kostenfrei. Hat der Vermieter ein überhöhtes Entgelt verlangt, hat der Mieter einen privatrechtlichen Anspruch auf Erstattung der zu viel gezahlten Miete.