Wozu der Mietvertrag Sie wirklich verpflichtet: ➠ Lassen Sie Ihren Vertrag prüfenDie Vereinbarung einer
Staffelmiete im Sinne von
§ 557a BGB ist grundsätzlich auch für Zeiträume zulässig, die innerhalb der Dauer einer - wegen öffentlicher Förderung bestehenden - Preisbindung liegen.
Im Anwendungsbereich des am 1. Januar 2002 in Kraft getretenen Gesetzes über soziale Wohnraumförderung vom 13. September 2001 (WoFG) folgt dies schon aus der Bestimmung des
§ 28 Abs. 3 WoFG, wonach der Vermieter von öffentlich gefördertem Wohnraum die Miete nach Maßgabe der allgemeinen mietrechtlichen Vorschriften - mithin grundsätzlich auch im Wege der Vereinbarung einer Staffelmiete (§ 557a BGB) - erhöhen kann. Voraussetzung ist nach § 28 Abs. 3, 5, 6 WoFG insoweit lediglich, dass die innerhalb des Bindungszeitraums liegenden Staffeln die in der Förderzusage bestimmte Miethöhe nicht überschreiten.
Aber auch für den sonstigen preisgebundenen Wohnraum, also solchen, der nicht in den Anwendungsbereich des Wohnraumförderungsgesetzes fällt, gilt im Ergebnis nichts wesentlich anderes. Denn die im Zusammenhang mit dem ursprünglichen Konzept des sozialen Wohnungsbaus erlassenen Vorschriften zur Kostenmiete (Zweites Wohnungsbaugesetz,
Wohnungsbindungsgesetz,
Neubaumietenverordnung,
Zweite Berechnungsverordnung) enthalten zwar ein eigenständiges System für
Mieterhöhungen, das die Möglichkeit der Vereinbarung einer Staffelmiete nicht ausdrücklich vorsieht. Hieraus ergibt sich indes nicht, dass eine solche Vereinbarung unzulässig wäre.
Insbesondere ist ein entsprechendes Verbot nicht den - seit dem 1. Juli 1980 geltenden und seither unveränderten - Bestimmungen des
§ 8 Abs. 1, 2 des Gesetzes zur Sicherung der Zweckbestimmung von Sozialwohnungen (Wohnungsbindungsgesetz - WoBindG) zu entnehmen, wonach eine Vereinbarung, soweit sie ein die Kostenmiete übersteigendes Entgelt für die Überlassung der (preisgebundenen) Wohnung zum Gebrauch vorsieht, unwirksam ist. Denn dies schließt jedenfalls die Zulässigkeit solcher Staffelmietvereinbarungen nicht aus, bei denen die höchste der - innerhalb des Zeitraums der Preisbindung liegenden - Staffeln die zum Zeitpunkt der Abrede maßgebliche Kostenmiete nicht übersteigt.
Zwar kann eine Staffelmietvereinbarung gemäß § 8 Abs. 1, 2 WoBindG unwirksam sein, wenn sie für den Zeitraum der Preisbindung eine oder mehrere Staffeln vorsieht, welche die zum Zeitpunkt der Abrede maßgebliche Kostenmiete übersteigen. Vereinbarungen über Mieten, die Zeiträume nach Ablauf der Preisbindung betreffen, unterliegen dem Verbot des § 8 Abs. 1 WoBindG aber von vornherein nicht.
Die eine Zulässigkeit von Staffelmietvereinbarungen schon während des Bestehens einer Preisbindung für den Zeitraum nach deren Ablauf bejahende Senatsrechtsprechung (BGH, 03.12.2003 - Az:
VIII ZR 157/03) steht auch nicht etwa unter dem Vorbehalt, dass die - bereits seit dem 1. Juli 1980 geltenden und seither unverändert gebliebenen - Bestimmungen des § 8 Abs. 1, 2 WoBindG keine Anwendung finden. Vielmehr kommt es nach dieser Senatsrechtsprechung nicht entscheidend darauf an, aus welcher gesetzlichen Bestimmung sich im Einzelfall eine infolge öffentlicher Förderung geltende Mietpreisbindung ergibt, sondern darauf, ob das Bestehen einer Preisbindung den Grundsatz der Vertragsfreiheit auch dahingehend einschränkt, dass während ihrer Dauer Vereinbarungen über Mieterhöhungen nach Ablauf der Preisbindung (in Form einer Staffelmiete) nicht getroffen werden dürfen.
Der Gesetzgeber hat - indem er die Vereinbarung einer Staffelmiete unter bestimmten Voraussetzungen zugelassen hat - zugunsten einer damit einhergehenden Planungssicherheit für beide Mietparteien (vgl. BT-Drucks. 9/2079, S. 9) Mietsteigerungen erlaubt hat, die der Kappungsgrenze nach
§ 2 Abs. 1 Nr. 3 MHG beziehungsweise nach
§ 558 Abs. 3 BGB nicht unterliegen, sondern lediglich im Fall des Mietwuchers oder der ordnungswidrigen Mietpreisüberhöhung (§ 5 WiStG) nach § 134 BGB nichtig sind (vgl. BT-Drucks. 9/2079, aaO; 14/4553, S. 53). Gemäß der seit dem 1. Juni 2015 geltenden Rechtslage können - den Schutz des Mieters erweiternd - die jeweiligen Mietstaffeln außerdem nach § 557a Abs. 4 BGB wegen eines Verstoßes gegen die Vorschriften über die Begrenzung der Miethöhe in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten (§§ 556d ff. BGB) unwirksam sein.
