Einmal Mietpreisüberhöhung - immer Mietpreisüberhöhung

Mietrecht

Nutzt der Vermieter bei Vertragsabschluß das geringe Angebot an vergleichbaren Wohnungen aus und fordert eine Miete, die mehr als 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, ist die Mietpreisvereinbarung teilweise nichtig. Daran ändert sich auch nichts, wenn sich im Laufe der Mietzeit der Wohnungsmarkt entspannt und nicht mehr von einem geringen Angebot an vergleichbaren Wohnungen gesprochen werden kann (Hanseatisches Oberlandesgericht Hamburg 4 RE Miet U 131/98). 

Der Rechtsentscheid des Hanseatischen Oberlandesgerichts ist für alle Amts- und Landgerichte in Deutschland bindend und schafft Klarheit bei der Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen Mieter zuviel gezahlte Miete zurückfordern können. 

Ein Hamburger Mieter hatte im Juli 1991 einen Staffelmietvertrag mit einer Quadratmetermiete von 12,05 Mark unterschreiben müssen. Durch die vertraglich vereinbarten jährlichen Mieterhöhungen lag die Miete 1996 bei 15,38 Mark pro Quadratmeter. Gestützt auf den Mietspiegel stellte das Gericht fest, daß die Miete zwischen 1992 und Dezember 1996 überhöht war, weil sie mehr als 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete lag. Dem Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der zuviel gezahlten Miete hielt der Vermieter entgegen, der Tatbestand der Mietpreisüberhöhung sei nicht erfüllt, da man zumindest 1996 nicht mehr von einem geringen Angebot an Mietwohnungen hätte sprechen können. 

Doch darauf kommt es nach dem Rechtsentscheid der Hamburger Richter nicht an. Allein entscheidend sei, daß zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses ein geringes Angebot an vergleichbaren Wohnungen vorgelegen habe. Keine Rolle spiele es, daß dieses Merkmal im Laufe der Mietzeit weggefallen sei. Paragraph 5 Wirtschaftsstrafgesetz soll als Mieterschutzvorschrift und im öffentlichen Interesse die Vereinbarung von Mieten unterbinden, die infolge von Wettbewerbsstörungen am Wohnungsmarkt überhöht sind. Dieser Zielsetzung widerspreche es, wenn der Mieter die überhöhten Preise zahlen müßte, weil sich nachträglich die Wettbewerbslage entspannt. Auf die Möglichkeit, das Mietverhältnis zu kündigen und die Wohnung zu wechseln, müsse sich der Mieter nicht verweisen lassen. Mit einem Wohnungswechsel seien typischerweise erhebliche Beschwernisse und Einbußen verbunden. Dies widerspräche dem gesetzlichen Bestandsschutz des Mietverhältnisses.

OLG Hamburg - Az: 4 RE Miet U 131/98

Quelle: Deutscher Mieterbund

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