Mietverträge zwischen nahen Angehörigen sind zivilrechtlich grundsätzlich wirksam und begründen vertragliche Verpflichtungen. Für die sozialrechtliche Anerkennung solcher Verträge im Rahmen der
Grundsicherung nach dem SGB II gelten jedoch besondere Anforderungen. Entscheidend ist, ob der Leistungsberechtigte einer wirksamen, nicht dauerhaft gestundeten Mietzinsforderung ausgesetzt ist. Ein sogenannter „Fremdvergleich", wie er im Steuerrecht üblich ist, wird dabei nicht angestellt (vgl. BSG, 03.03.2009 - Az: B 4 AS 37/08 R und BSG, 07.05.2009 - Az: B 14 AS 31/07 R). Die Beurteilung erfolgt vielmehr nach den Umständen des Einzelfalls, wobei insbesondere die Glaubwürdigkeit der vorgetragenen Tatsachen und feststellbare Indizien zu würdigen sind.
Ein Mietvertrag unter Verwandten stellt dann ein Scheingeschäft im Sinne des § 117 BGB dar, wenn die Beteiligten keine ernsthafte Bindungswirkung herbeiführen wollten. Ob ein erheblicher Rechtsbindungswille vorliegt, beurteilt sich nach den tatrichterlichen Feststellungen der Umstände des jeweiligen Einzelfalls. Bei der vorzunehmenden Gesamtwürdigung kann die spätere tatsächliche Übung der Parteien, mithin der tatsächliche Vollzug des Vertragsinhalts, berücksichtigt werden. Allerdings führt eine zeitweise Nichterfüllung der Mietzahlungspflicht nicht automatisch zur Annahme eines Scheingeschäfts.
Besonderes Gewicht kommt dem Umstand zu, ob ein Mietvertrag bereits vor Eintritt der Hilfebedürftigkeit über einen längeren Zeitraum praktiziert und die Miete tatsächlich gezahlt wurde. Wurde eine Wohnung über Jahre hinweg aufgrund eines entgeltlichen Mietvertrags überlassen und die vereinbarte Miete regelmäßig entrichtet, spricht dies für eine echte „Kommerzialisierung" des Wohnraums. Der bloße Umstand, dass die Vermietung innerhalb der Familie erfolgte, steht dem nicht entgegen, solange keine kostenfreie oder rein familiäre Überlassung stattfand. Ein solches jahrelang gelebtes Mietverhältnis steht einem mit Dritten geschlossenen Vertrag gleich.
Vorliegend war ein Mietvertrag bereits im Jahr 2006 geschlossen worden und über zehn Jahre vor der ersten Beantragung von Leistungen nach dem SGB II vollzogen worden. Die vereinbarte Miete war bis zum Auszug des Hauptverdieners regelmäßig und pünktlich gezahlt worden. Erst mit dessen Auszug aufgrund einer Trennung wurde die Miete nicht mehr entrichtet.
Der nachträgliche Abschluss eines neuen Mietvertrags mit im Wesentlichen gleichen Konditionen begründet keinen Zweifel an der Wirksamkeit des Mietverhältnisses, wenn dieser lediglich der schriftlichen Dokumentation dienen sollte. Erfolgt ein solcher Vertragsabschluss im Irrtum über die Fortgeltung des bisherigen Vertrags, unterstreicht dies vielmehr die übereinstimmende Absicht der Beteiligten, die Wohnung weiterhin zu ähnlichen Konditionen entgeltlich zu überlassen.
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