Wer heute einen neuen
Mietvertrag unterschreibt, kennt die Regel meist genau: Der Mieter kann das Mietverhältnis grundsätzlich mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Doch wie verhält es sich mit Mietverträgen, die schon seit Jahrzehnten laufen? Gelten hier womöglich noch alte, deutlich längere Kündigungsfristen?
Entwicklung der Kündigungsfristen
Seit der Mietrechtsreform, die am 1. September 2001 in Kraft trat, können Mieter einen unbefristet abgeschlossenen Mietvertrag nach
§ 573c BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) unabhängig von der Wohndauer mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Dies war jedoch nicht immer so. Vor dieser Reform sahen die gesetzlichen Regelungen gestaffelte Kündigungsfristen vor. Je länger das Mietverhältnis andauerte, desto länger wurde die Kündigungsfrist für beide Seiten. Nach zehn Jahren Mietdauer betrug die Frist beispielsweise zwölf Monate. Diese alten Regelungen finden sich oft noch wortwörtlich in sogenannten Altverträgen, die vor dem Stichtag im September 2001 unterzeichnet wurden.
Übergangszeit und die Rechtslage bis 2005
Nach der Reform von 2001 entstand zunächst eine etwas komplexe Übergangssituation. Die neuen, mieterfreundlichen Fristen galten zwar sofort für alle Neuverträge, jedoch nicht uneingeschränkt für den Bestand. Die Dreimonatsfrist für Mieterkündigungen galt bis zum 1. Juni 2005 bei Altverträgen nur dann, wenn in diesen Verträgen keine anderslautenden vertraglichen Vereinbarungen enthalten waren.
Vertragsklauseln in Altverträgen, die die damaligen gesetzlichen Regelungen zu den gestaffelten Kündigungsfristen lediglich wiederholten oder sinngemäß beziehungsweise wörtlich abdruckten, stellten nach der damaligen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes wirksame vertragliche Vereinbarungen dar. Dies führte dazu, dass die alten und für den Mieter deutlich ungünstigeren Kündigungsfristen von bis zu einem Jahr weitergalten. Der Mieter war also faktisch an den Wortlaut seines alten Vertrages gebunden, obwohl das Gesetz für neue Verträge bereits kurze Fristen vorsah (vgl. u.a. AG Steinfurt, 03.01.2002 - Az:
4 C 613/01).
Aktuelle Rechtslage für Altverträge
Diese für Mieter nachteilige Situation wurde durch den Gesetzgeber korrigiert. Seit dem 1. Juni 2005 gilt die dreimonatige Kündigungsfrist, die für Neuverträge im § 573c BGB festgelegt ist, uneingeschränkt auch für Altverträge. Der Gesetzgeber hat damit die Geltung der kurzen Kündigungsfrist auf Bestandsverträge ausgeweitet, selbst wenn im Vertragstext ausdrücklich längere, gestaffelte Fristen vereinbart wurden, die dem alten Recht entsprechen.
Im Allgemeinen kann ein Mieter heutzutage also auch bei Vorliegen eines Vertrages, der vor der Mietrechtsreform vom 1. September 2001 abgeschlossen wurde, mit einer dreimonatigen Frist kündigen. Die im Vertragstext stehenden Klauseln über Verlängerungen der Frist nach fünf, acht oder zehn Jahren sind für die Mieterkündigung unwirksam geworden. Dies gilt unabhängig davon, ob es sich um einen Formularmietvertrag oder eine individualvertragliche Absprache handelte, sofern diese lediglich die damaligen gesetzlichen Fristen abbildete.
Unterschiedliche Fristen für Vermieter
Es ist jedoch essenziell zu beachten, dass diese Vereinfachung und Verkürzung der Fristen einseitig zugunsten des Mieters wirkt. Für den Vermieter gelten weiterhin gestaffelte Kündigungsfristen, die sich nach der Dauer des Mietverhältnisses richten. Gemäß der aktuellen Fassung des § 573c BGB verlängert sich die Kündigungsfrist für den Vermieter nach fünf und acht Jahren Überlassung um jeweils drei Monate.
Bei Altverträgen kann die Situation für den Vermieter sogar noch strenger sein. Enthält ein vor dem 1. September 2001 geschlossener Vertrag die damals gültigen Fristenregelungen, so bleibt der Vermieter oft an diese gebunden, da dies für den Mieter günstiger ist. Das kann bedeuten, dass ein Vermieter bei einem sehr alten Mietverhältnis unter Umständen eine Kündigungsfrist von zwölf Monaten beachten muss, wenn dies im Altvertrag so basierend auf der damaligen Rechtslage verankert war, während der Mieter selbst jederzeit mit der kurzen Dreimonatsfrist das Verhältnis beenden kann. Diese Asymmetrie ist vom Gesetzgeber gewollt, um den Mieter als strukturell schwächere Vertragspartei zu schützen und dessen berufliche sowie private Mobilität nicht durch überlange Bindungen an eine Wohnung zu behindern.
Fristberechnung in der Praxis
Für die wirksame Kündigung durch den Mieter ist entscheidend, dass das Kündigungsschreiben spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats beim Vermieter eingeht, damit dieser Monat noch zur Frist zählt. Das Mietverhältnis endet dann mit Ablauf des übernächsten Monats. Auch bei uralten Mietverträgen bedarf es keiner Begründung für die ordentliche Kündigung durch den Mieter. Es empfiehlt sich stets, den Zugang der Kündigung nachweisen zu können, etwa durch ein Einwurfeinschreiben oder die persönliche Übergabe unter Zeugen, um rechtliche Unklarheiten beim Auszug zu vermeiden.
