Der Urkundenprozess zur Geltendmachung von Mietforderungen ist auch dann statthaft, wenn der Mieter sich auf die Einrede des nicht erfüllten Vertrages wegen angeblich nachträglich eingetretener
Mängel beruft. Wurde die Wohnung unstreitig mangelfrei übergeben, trägt der Mieter die Darlegungs- und Beweislast für das spätere Auftreten von Mängeln.
Ansprüche auf Zahlung rückständiger Miete aus
Wohnraummietverträgen können im Urkundenprozess gemäß § 592 ZPO geltend gemacht werden. Diese Prozessart setzt voraus, dass der Kläger die Leistung einer bestimmten Geldsumme fordert und sämtliche zur Begründung des Anspruchs erforderlichen Tatsachen durch Urkunden beweist. Die Statthaftigkeit des Urkundenprozesses wird nicht dadurch ausgeschlossen, dass der Mieter wegen behaupteter Mängel der Mietsache die Einrede des nicht erfüllten Vertrages gemäß § 320 BGB erhebt.
Die Mangelfreiheit einer Mietsache gehört nicht zu den anspruchsbegründenden Tatsachen im Sinne des § 592 ZPO, die der Vermieter durch Urkunden zu beweisen hat (vgl. BGH, 01.06.2005 - Az:
VIII ZR 216/04). Diese Rechtsprechung, die zunächst für Fälle der
Mietminderung entwickelt wurde, gilt auch, wenn der Mieter sich auf die Einrede des nicht erfüllten Vertrages beruft. Die infolge einer Mangelhaftigkeit der Mietsache eintretende Mietminderung begründet eine materiell-rechtliche Einwendung des Mieters, die im Prozess vom Mieter darzulegen und gegebenenfalls zu beweisen ist.
Hat der Mieter die Mietsache unstreitig mangelfrei erhalten, trifft ihn grundsätzlich die Darlegungs- und Beweislast, wenn er später eingetretene Mängel geltend macht und darauf gestützt die Einrede des nicht erfüllten Vertrages erhebt. Diese Beweislastverteilung vermeidet einen systemwidrigen Widerspruch: Beruft sich ein Mieter auf während der Mietzeit eingetretene Mängel und macht deshalb Minderung geltend, ist er grundsätzlich für deren Vorhandensein darlegungs- und beweispflichtig. Die zusätzliche Erhebung der Einrede des nicht erfüllten Vertrages kann nicht dazu führen, nunmehr dem Vermieter die Darlegungs- und Beweislast aufzuerlegen.
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