Auch ein eher geringer Befall von Papierfischchen ist nicht als vom vertragsgemäßen Zustand gedeckt anzusehen. Der Vermieter muss ihn fachgerecht beseitigen. Dies gilt unabhängig davon, ob eine
Minderung an der Erheblichkeitsschwelle des
§ 536 Abs. 1 Satz 3 BGB scheitern würde.
Gemäß
§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB ist der Vermieter verpflichtet, die Mietsache während der gesamten Mietdauer in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Ein
Befall mit Papierfischchen (Ctenolepisma longicaudata) stellt einen
Mangel der Mietsache dar, der dieser Gebrauchstauglichkeit entgegensteht. Dies gilt selbst dann, wenn der Befall quantitativ als eher gering einzustufen ist. Maßgeblich ist nicht das Ausmaß des Befalls, sondern allein der Umstand, dass der vertragsgemäße Zustand der Wohnung nicht mehr gegeben ist. Bei hochwertigen Mietobjekten - erkennbar etwa an der Höhe des vereinbarten Mietzinses - ist der Maßstab an den vertragsgemäßen Zustand entsprechend streng anzulegen, sodass auch ein geringer Schädlingsbefall nicht als vertraglich tolerierter Zustand anzusehen ist.
Der Nachweis eines fortbestehenden Befalls kann durch Sachverständigengutachten erbracht werden. Dabei ist zu berücksichtigen, dass Papierfischchen temperaturabhängige Aktivitätsmuster aufweisen: Bei niedrigen Raumtemperaturen, insbesondere in den Wintermonaten, sind Aktivität und Vermehrungsrate geringer als in den Sommermonaten. Ein sachverständig festgestellter, vergleichsweise geringer Befall zum Zeitpunkt des Ortstermins schließt einen tatsächlich größeren Befall - insbesondere im Unterboden und in Hohlräumen eines Parkettbodens - nicht aus. Wird der Befall durch ein Sachverständigengutachten belegt, ist der Vermieter mit dem bloßen Einwand, der Befall sei beseitigt worden, nicht zu hören, sofern er diesen Einwand nicht hinreichend substantiiert.
Eine Mitverantwortlichkeit des Mieters kommt nur dann in Betracht, wenn konkrete Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass der Befall auf ein vertragswidriges Verhalten des Mieters zurückzuführen ist. Übliches Wohnverhalten - wie der Empfang von Postsendungen, das Entgegennehmen von Paketen oder der Einzug mit Umzugsgut - begründet keine mieterseitige Verantwortlichkeit, auch wenn hierüber theoretisch Schädlinge in die Wohnung gelangen könnten.
§ 538 BGB stellt klar, dass Veränderungen und Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, nicht dem Mieter anzulasten sind . Befinden sich im Gebäude Räumlichkeiten - etwa Archive -, die als natürlicher Lebensraum für Papierfischchen besonders geeignet sind, spricht dies zusätzlich gegen eine mieterseitige Verursachung.
Im Unterschied zum Minderungsrecht des Mieters nach § 536 BGB, das bei unerheblichen Mängeln gemäß § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB ausgeschlossen ist, kennt der Instandsetzungsanspruch nach § 535 Abs. 1 BGB keine entsprechende Erheblichkeitsschwelle. Der Vermieter ist daher auch bei einem geringen Papierfischchenbefall zur vollständigen Beseitigung verpflichtet, ohne dass der Mieter einen qualifizierten Mangel im Sinne des Minderungsrechts nachweisen müsste. Beide Anspruchsgrundlagen sind voneinander unabhängig zu prüfen; die Frage der Minderungsberechtigung ist für den Beseitigungsanspruch ohne Bedeutung.
Der Vermieter ist somit zur fachgerechten Beseitigung des Papierfischchenbefalles verpflichtet. Die Beseitigungspflicht erfasst den Befall in seiner Gesamtheit, also auch in schwer zugänglichen Bereichen wie dem Unterboden oder in Hohlräumen des Bodenbelags. Eine bloße Reduzierung des Befalls genügt nicht; der vertragsgemäße Zustand der Mietsache muss vollständig wiederhergestellt werden.
