Das Verhalten eines Dritten, der auf dem Liegenschaftsgelände einen schweren Messerangriff begeht, berechtigt den Vermieter nicht zur
fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses, wenn zwischen dem Täter und den Mietern kein besonderes Näheverhältnis besteht, das eine Zurechnung nach § 278 BGB rechtfertigen würde.
Ein tätlicher Angriff mit einer Waffe im Bereich einer Wohnanlage stellt grundsätzlich eine schwerwiegende
Störung des Hausfriedens dar, die geeignet ist, eine außerordentliche fristlose Kündigung zu rechtfertigen. Dies gilt insbesondere, wenn durch den Angriff erhebliche Körperverletzungen verursacht werden. Im voriegenden Fall erlitt das Opfer nach Zeugenangaben lebensbedrohliche Verletzungen an inneren Organen und musste notoperiert werden. Gegenüber dem Täter selbst hätte ein solches Verhalten eine fristlose Kündigung ohne Weiteres gerechtfertigt. Ist der Täter jedoch nicht selbst Mieter, sondern ein Dritter, stellt sich die Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen sein Verhalten den Mietern zugerechnet werden kann.
In der Rechtsprechung ist anerkannt, dass das Verhalten von Personen, die nicht selbst Vertragspartei sind, den Mietern unter Umständen gemäß § 278 BGB zugerechnet werden und Grundlage einer verhaltensbedingten Kündigung sein kann (vgl. BGH, 25.08.2020 - Az:
VIII ZR 59/20; BGH, 25.10.2006 - Az:
VIII ZR 102/06; BGH, 09.11.2016 - Az:
VIII ZR 73/16). Voraussetzung ist nach diesen Entscheidungen jedoch stets das Bestehen eines besonderen Näheverhältnisses zwischen dem Dritten und dem Mieter - beispielsweise als Lebensgefährte, als dauerhafter Mitbewohner oder als in der Wohnung lebende Pflegekraft. Ein solches qualifiziertes Näheverhältnis liegt nicht bereits dann vor, wenn eine Person gelegentlich zu Besuch erscheint, um den Ehepartner einer Freundin abzuholen oder an familiären Anlässen teilzunehmen. Sporadische Besuche begründen weder eine Einordnung als Erfüllungsgehilfen im Sinne des § 278 BGB noch eine mietvertragliche Verantwortlichkeit für das Verhalten dieser Person.
Auch wenn feststeht, dass ein Dritter von der Wohnung des Mieters aus agiert hat oder nach einer Straftat dorthin geflohen ist, folgt daraus nicht automatisch eine Kündbarkeit des Mietverhältnisses. Es bedarf vielmehr des konkreten Nachweises, dass die Mieter in das Geschehen eingewilligt haben, daran aktiv beteiligt waren oder dem Täter bewusst und willentlich Fluchthilfe geleistet haben. Berichten mehrerer Zeugen zufolge mag ein Täter in die Wohnung eines Mieters geflüchtet sein - allein der Umstand der Fluchtrichtung reicht jedoch nicht aus, eine sichere Überzeugung von einer aktiven Beteiligung oder einem Einverständnis der Mieter zu begründen. Entsprechendes gilt, wenn eine behauptete Flucht über den Balkon der Wohnung durch keinerlei unmittelbare Eigenwahrnehmung eines Zeugen belegt ist, sondern ausschließlich auf Hörensagen beruht.
Dieselben Grundsätze gelten für eine hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung. Auch sie erfordert ein dem Mieter zurechenbares schuldhaftes Verhalten, das eine nicht unerhebliche Verletzung der mietvertraglichen Pflichten darstellt. Kann eine solche Pflichtverletzung - weder hinsichtlich eigenen Verhaltens der Mieter noch durch Zurechnung fremden Verhaltens - bewiesen werden, ist auch die ordentliche Kündigung unwirksam.
