Störung des Hausfriedens: Was Mieter und Vermieter wissen müssen

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Der Begriff Hausfrieden beschreibt das Recht zur ungestörten Betätigung in der Wohnung, Geschäftsräumen und Gärten des Inhabers des Hausrechts.

Im Mietrecht ist der Hausfrieden insbesondere dann relevant, wenn er gestört wird. So kann eine nachhaltige Störung des Hausfriedens durch einen Mieter die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses herbeiführen. Denn der Mieter ist verpflichtet den Hausfrieden zu wahren. Verletzt der Mieter diese Pflicht, so kann der Vermieter nach erfolgter Abmahnung das Mietverhältnis kündigen.

Was versteht man unter Hausfrieden?

Unter dem Hausfrieden ist die gemäß § 241 Abs. 2 BGB aus dem Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme folgende Pflicht zu verstehen, sich bei der Nutzung der Mietsache so zu verhalten, dass die anderen Bewohner desselben Hauses nicht mehr als unvermeidlich gestört werden („Friedenspflicht gegenüber der Hausgemeinschaft“).

Vor der Kündigung steht die Abmahnung!

Mit der Abmahnung muss dem Mieter die Chance gegeben werden, sein Verhalten zu ändern bzw. die Missstände zu beseitigen. Eine Abmahnung ist dann entbehrlich, wenn sie offensichtlich erfolgslos sein wird (§ 543 Abs. 3 Nr. 1 BGB) oder die sofortige Kündigung ist aus besonderen Gründen gerechtfertigt ist (§ 543 Abs. 3 Nr. 2 BGB), wobei solche besonderen Fälle in der Praxis die Ausnahme darstellen - denkbar wäre hier z.B. Drogenhandel in der Wohnanlage (AG Pinneberg, 29.08.2002 - Az: 68 C 23/02). Zur Vermeidung späterer Rechtsstreitigkeiten sollte grundsätzlich zunächst eine Abmahnung erfolgen.

Bei der Störung des Hausfriedens muss jedoch nicht stets das gleiche Verhalten abgemahnt werden, welches sich dann wiederholt, sondern es gilt generell das hausfriedenstörende Gesamtverhalten zu betrachten. Andernfalls müsste jede einzelne Beleidigung zunächst abgemahnt werden, und diese konkrete Beleidigung müsste sich wiederholen. Dies ist jedoch abwegig. Vielmehr muss aus der Abmahnung deutlich werden, dass jedwede Störung des Hausfriedens zu unterbleiben hat und dies ist vorliegend geschehen.

Wie wird der Hausfrieden gestört?

Wie kann nun der Hausfrieden überhaupt gestört werden? Dies kann z.B. durch fortlaufenden Streitereien mit Nachbarn und Beleidigungen derselben, Beleidigungen des Vermieters, Lärm (insbes. in den Ruhezeiten), Sachbeschädigung, Belästigungen, Missachtung der Hausordnung, u.a.m. erfolgen.

Grundsätzlich dreht es sich also um alle Verhaltensweisen, die die ungestörte Benutzung des Objekts und der Wohnungen durch die anderen Mitbewohner erschweren oder verhindern.