Schonfristzahlung rettet nur fristlose Kündigung – ordentliche Kündigung bleibt wirksam!

Die Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB entfaltet ausschließlich Wirkung hinsichtlich einer fristlosen Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB. Eine zugleich hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB, die auf denselben Mietrückstand gestützt wird, bleibt von der nachträglichen Zahlung innerhalb der Schonfrist unberührt und behält ihre Wirksamkeit.

Die Regelung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB ist auf die ordentliche Kündigung weder unmittelbar noch analog anwendbar. Der Gesetzgeber hat die Heilungswirkung der Schonfristzahlung bewusst auf die außerordentliche Kündigung beschränkt. Diese Beschränkung ergibt sich aus dem klaren Wortlaut der Norm, die ausschließlich an die fristlose Kündigung anknüpft.

Die fristlose und die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs unterscheiden sich in ihren tatbestandlichen Voraussetzungen grundlegend. Während die außerordentliche Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB bereits bei einem Zahlungsrückstand in Höhe von zwei Monatsmieten oder bei wiederholtem unpünktlichen Zahlen greift, setzt die ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB voraus, dass der Mieter schuldhaft seine vertraglichen Pflichten in nicht unerheblicher Weise verletzt hat. Die ordentliche Kündigung erfordert zudem eine Interessenabwägung und die Feststellung, dass dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zumutbar ist.

Die beiden Kündigungsarten unterscheiden sich ferner hinsichtlich ihrer Rechtsfolgen. Die fristlose Kündigung beendet das Mietverhältnis ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist mit sofortiger Wirkung. Die ordentliche Kündigung bewirkt hingegen die Beendigung unter Einhaltung der gesetzlichen oder vertraglich vereinbarten Kündigungsfrist. Diese unterschiedlichen Rechtsfolgen rechtfertigen eine differenzierte Behandlung hinsichtlich der Heilungswirkung nachträglicher Zahlungen.

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