Ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses

Mietrecht

Die ordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses ist in § 573 BGB geregelt. Hier wird klargestellt, dass der Vermieter ein Mietverhältnis in der Regel nur dann kündigen kann, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Kündigung hat. Das gilt auch dann, wenn die Mietvertragsparteien im Mietvertrag Kündigungsfristen für eine ordentliche Kündigung vereinbart haben. Die neue Regelung weist explizit darauf hin, dass eine Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ausgeschlossen ist.

Obschon dies der Wortlaut des neugefassten § 573 BGB nicht hergibt, ist doch davon auszugehen, dass sich die Vorschrift ausschließlich – wie auch der bisherige § 564b BGB – auf Wohnraummietverhältnisse beziehen soll. Nur bei dieser Art Mietverhältnis ist der Mieter in einem Maße schutzbedürftig, dass allein die Einhaltung vertraglicher oder gesetzlicher Fristen durch den Vermieter bei Kündigung nicht ausreicht, um Härten zu vermeiden. Andere Arten der Miete – wie z.B. die Anmietung eines Wagens – dürften daher von dem neuen § 573 BGB nicht erfasst sein.

Vermieterkündigung

Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Kündigung kann nur in den folgenden drei Fällen angenommen werden:

1. wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,

2. wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushaltes benötigt (Eigenbedarfskündigung),

3. wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstückes gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde.

Zu beachten ist, dass sich die Einschränkung der Möglichkeit zur Eigenbedarfskündigung bei Begründung von Wohnungseigentum nun in § 577a BGB wiederfindet. Nach dieser Vorschrift kann sich derjenige, der durch Teilung geschaffenes, vermietetes, Wohnungseigentum erwirbt, auf Eigenbedarf erst nach Ablauf von drei Jahren seit Erwerb des Eigentumes berufen.

Diese Frist beträgt sogar 10 Jahre, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist. Diese weitere Verschärfung der Kündigungsrechte des Vermieters gilt allerdings nur dann, wen für das Gebiet der betroffenen Gemeinde eine Rechtsverordnung erlassen wurde, in der die Verlängerung der Frist für eine Eigenbedarfskündigung von drei auf 10 Jahre bestimmt wurde. Von der Verlängerung der Fristen für Eigenbedarfskündigung auf 3 bzw. 10 Jahre kann im Mietvertrag nicht zu Lasten des Mieters abgewichen werden. Derartige Vereinbarungen sind daher unwirksam.

Die Kündigung wegen erschwerter wirtschaftlicher Verwertung ist im Gesetz weiter eingeschränkt worden. Danach kann von diesem Kündigungsgrund kein Gebrauch gemacht werden, wenn durch die Kündigung die Möglichkeit geschaffen werden soll, durch anderweitige Vermietung der Wohnung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen.

Der Vermieter kann sich zudem nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von durch Teilung geschaffenem Wohnungseigentum veräußern will.

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