Eine nach § 3 MHRG durchgeführte Mieterhöhung aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen schließt eine nachfolgende Erhöhung des Mietzinses gemäß § 2 MHRG auf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht aus. Der Vermieter darf den Mietzins zunächst um einen Modernisierungszuschlag nach § 3 MHRG erhöhen und anschließend - auch innerhalb kurzer Zeit - eine weitere Anpassung nach § 2 MHRG verlangen, wenn der Mietzins einschließlich der Modernisierungsumlage noch unter dem ortsüblichen Vergleichsmietzins für den modernisierten Wohnraum liegt.
Der Einwand, durch eine Mieterhöhung nach § 2 MHRG auf Basis des modernisierten Zustands werde die Modernisierung doppelt berücksichtigt, greift nicht. Entscheidend ist, dass der Vermieter bei diesem Vorgehen nicht mehr als den ortsüblichen Mietzins für den modernisierten Standard verlangt. Die Modernisierung fließt in diesem Fall nicht doppelt in den Mietzins ein, sondern lediglich zeitlich gestreckt. Der Mieter zahlt nach Abschluss beider Erhöhungen ausschließlich die ortsübliche Vergleichsmiete auf der Basis des modernisierten Standards - nicht mehr und nicht weniger.
Anders verhielte es sich, wenn der Vermieter die Modernisierung zunächst als Grundlage für eine Erhöhung nach § 2 MHRG heranziehen und dann zusätzlich einen Modernisierungszuschlag nach § 3 MHRG verlangen würde. In diesem Fall würde er letztendlich einen Mietzins in Höhe des ortsüblichen Vergleichsmietzinses für den modernisierten Standard zuzüglich Modernisierungszuschlag fordern. Dies würde zu einer unzulässigen doppelten Berücksichtigung der Modernisierung führen, da der Wert der Modernisierung sowohl in der ortsüblichen Vergleichsmiete als auch im separaten Modernisierungszuschlag enthalten wäre.
Der Einwand, durch eine Mieterhöhung nach § 2 MHRG auf Basis des modernisierten Zustands werde die Modernisierung doppelt berücksichtigt, greift nicht. Entscheidend ist, dass der Vermieter bei diesem Vorgehen nicht mehr als den ortsüblichen Mietzins für den modernisierten Standard verlangt. Die Modernisierung fließt in diesem Fall nicht doppelt in den Mietzins ein, sondern lediglich zeitlich gestreckt. Der Mieter zahlt nach Abschluss beider Erhöhungen ausschließlich die ortsübliche Vergleichsmiete auf der Basis des modernisierten Standards - nicht mehr und nicht weniger.
Anders verhielte es sich, wenn der Vermieter die Modernisierung zunächst als Grundlage für eine Erhöhung nach § 2 MHRG heranziehen und dann zusätzlich einen Modernisierungszuschlag nach § 3 MHRG verlangen würde. In diesem Fall würde er letztendlich einen Mietzins in Höhe des ortsüblichen Vergleichsmietzinses für den modernisierten Standard zuzüglich Modernisierungszuschlag fordern. Dies würde zu einer unzulässigen doppelten Berücksichtigung der Modernisierung führen, da der Wert der Modernisierung sowohl in der ortsüblichen Vergleichsmiete als auch im separaten Modernisierungszuschlag enthalten wäre.
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Redaktionelle Bearbeitung: RAin Alexandra Klimatos und RA Dr. jur. Jens-Peter Voß | Geprüft von: RAin Patrizia Klein und RAin Theresia Donath
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