Mieterhöhung nach Sanierung unwirksam: Energieeffekt durch Dachumbau neutralisiert

Eine Mieterhöhung nach einer energetischen Modernisierung setzt gemäß § 559 Abs. 1 BGB voraus, dass die durchgeführte Maßnahme tatsächlich zu einer nachhaltigen Energieeinsparung führt. Die Beurteilung erfolgt anhand der konkreten baulichen Veränderungen sowie deren Gesamtwirkung auf die energetische Bilanz des Gebäudes.

Maßnahmen an der obersten Geschossdecke oder dem Dachbereich können nur dann den Tatbestand der energetischen Modernisierung erfüllen, wenn sie zu einer nachweisbaren Energieeinsparung führen. Wird jedoch gleichzeitig eine bauliche Veränderung vorgenommen, die die Wirkung der eigentlichen Dämmung neutralisiert, fehlt es an einer energetischen Gesamtverbesserung. Vorliegend betraf dies den Umbau eines ursprünglich geschlossenen Dachbodens in eine Kaltdachkonstruktion, wodurch verstärkt Kaltluft eindringen kann und die Wirkung der Fußbodendämmung faktisch aufgehoben wurde.

Eine Mieterhöhung kann zudem nur erfolgen, wenn die Modernisierung objektiv zu einem Gebrauchsvorteil oder einer Energieeinsparung führt (§ 555b Nr. 1 und Nr. 4 BGB). Einschränkungen der Nutzbarkeit oder erhebliche Nachteile können die energetischen Vorteile überwiegen. Im zu entscheidenden Fall wurde im Bereich eines kombinierten Fensterbauteils lediglich ein Spaltöffnen ermöglicht, was die Lüftung und Reinigung erheblich beeinträchtigt. Diese Nachteile stehen einem marginalen energetischen Vorteil gegenüber, der rechnerisch lediglich zu Heizkosteneinsparungen von rund 0,5 % der Gesamtmiete führen würde. Eine vergleichbare Bewertung hat bereits das LG Berlin, 15.02.2016 - Az: 67 S 193/15 vorgenommen.

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