Mieterhöhungserklärung in Berlin: Ermittlung ortsüblicher Vergleichsmiete für möblierten Wohnraum mit Teilinklusivmiete

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Ist dem Mieter die Wohnung in einem nicht unerheblichen Umfang möbliert überlassen worden und sind in der Inklusivmiete die kalten und warmen Betriebskosten, Kosten für Strom, Internet/Telefon enthalten, kommt die Heranziehung des Berliner Mietspiegels zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht in Betracht. Der Berliner Mietspiegel stellt zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete allein auf unmöblierte Mietsachen ab.

Bei der Vermietung von möbliertem Wohnraum – jedenfalls dann, wenn wie vorliegend die Wohnung umfangreich möbliert ist – handelt es sich um einen eigenen Wohnungsmarkt, dessen Angebote sich insbesondere an Mieter richten, die (voll-)möblierte Wohnungen suchen, weil sie hochmobil sein und sich eigene Möbel gar nicht anschaffen wollen. Wenn aber ein eigener Wohnungsteilmarkt vorliegt, dann muss hierfür auch eine eigene ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt werden. Die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete und der preisrechtlich zulässigen Miete ist in diesem Fall nur durch zusätzliche Einholung eines Sachverständigengutachtens zu ermitteln.

Der Mieter ist nur dann zur Zahlung der gleichen Miete wie der Vormieter verpflichtet, wenn die Vormiete ihrerseits i.S.d. § 556e Abs. 1 BGB preisrechtlich zulässig war.