Die Vermietung von Gewerberäumen unterliegt nach
§ 578 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 BGB in der bis zum 31.12.2024 geltenden Fassung der gesetzlichen Schriftform des
§ 550 BGB, wenn das Mietverhältnis für längere Zeit als ein Jahr vereinbart wird. Wird die Schriftform nicht eingehalten, gilt der Vertrag als für unbestimmte Zeit geschlossen und kann nach den gesetzlichen Fristen ordentlich gekündigt werden.
Die Schriftform verlangt, dass sich alle wesentlichen Vertragsbedingungen aus der Vertragsurkunde ergeben. Dazu zählen insbesondere der Mietgegenstand, die Höhe der Miete, die Vertragsdauer sowie die Parteien des Mietverhältnisses. Diese Anforderung dient vornehmlich dem Schutz des Grundstückserwerbers, der gemäß
§ 566 BGB in den
Mietvertrag eintritt und sich allein auf die Vertragsurkunde verlassen können muss.
Wird eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts als Vertragspartei durch ihre Gesellschafter vertreten, gelten besondere Anforderungen an die Wahrung der Schriftform. Nach § 709 Abs. 1 BGB a.F. (bzw. § 715 Abs. 1, Abs. 3 BGB n.F.) sind grundsätzlich alle Gesellschafter zur Vertretung berechtigt. Unterzeichnet nur einer von mehreren vertretungsberechtigten Gesellschaftern den Mietvertrag, ist die Schriftform des § 550 Satz 1 BGB nur dann gewahrt, wenn die Unterschrift einen Hinweis enthält, dass der unterzeichnende Gesellschafter auch die anderen vertretungsberechtigten Gesellschafter vertreten will (BGH, 23.01.2013 - Az: XII ZR 35/11).
Fehlt ein solcher Vertretungszusatz, kann aus der Urkunde nicht entnommen werden, ob alle erforderlichen Unterschriften vorliegen oder ob noch weitere Unterschriften ergänzt werden sollten. Diese Unklarheit führt zur Formnichtigkeit, da die Schriftform gerade bezweckt, dass aus der Urkunde selbst die Vollständigkeit der Willenserklärungen ersichtlich ist (BGH, 05.11.2003 - Az:
XII ZR 134/02).
Anders als bei juristischen Personen kann bei einer GbR nicht auf einen ausdrücklichen Vertretungszusatz verzichtet werden. Tritt eine GmbH (BGH, 19.09.2007 - Az:
XII ZR 121/05) oder eine AG (BGH, 22.04.2015 - Az: XII ZR 55/14) als Vertragspartei auf und unterzeichnet eine natürliche Person, ist die Vertretereigenschaft offenkundig und aus der Urkunde hinreichend ersichtlich, weil juristische Personen zwingend durch Vertreter handeln müssen.
Bei einer GbR ist die Vertreterstellung eines einzelnen unterzeichnenden Gesellschafters hingegen nicht zwingend, da auch alle Gesellschafter persönlich unterschreiben könnten (BGH, 22.04.2015 - Az: XII ZR 55/14). Deshalb genügt es nicht, wenn aus sonstigen Umständen eine Stellvertretung ableitbar sein könnte. Die Vertretungsbefugnis muss vielmehr aus der Urkunde selbst eindeutig hervorgehen.
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