Lockdown berechtigt nicht zur fristlosen Kündigung des Gewerbemietvertrags

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Eine außerordentliche fristlose Kündigung eines gewerblichen Mietvertrags gemäß § 543 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB durch den Mieter setzt voraus, dass dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache entzogen ist. Ein solcher Entzug liegt nicht vor, wenn das Ladengeschäft aufgrund einer behördlichen Corona-Schutzverordnung geschlossen werden muss. Die mit der Schließungsanordnung zusammenhängende Gebrauchsbeschränkung beruht nicht auf der konkreten Beschaffenheit, dem Zustand oder der Lage der Mietsache, sondern knüpft an den Geschäftsbetrieb des Mieters mit dem sich daraus ergebenden Publikumsverkehr an. Durch die Verordnung wird weder dem Mieter die Nutzung der angemieteten Geschäftsräume im Übrigen noch dem Vermieter tatsächlich oder rechtlich die Überlassung der Mieträumlichkeiten verboten. Das Mietobjekt steht grundsätzlich weiterhin für den vereinbarten Mietzweck zur Verfügung (vgl. BGH, 13.07.2022 - Az: XII ZR 75/21).

Ein Sachmangel im Sinne von § 536 Abs. 1 BGB kann auch nicht damit begründet werden, dass die Nutzung des Ladengeschäfts mit erheblichen Gesundheitsgefahren verbunden sei, weil der mit der vertragsgemäßen Nutzung verbundene Personenverkehr zu einer Ansammlung von Aerosolen führe. Die vermehrte Ansammlung von Aerosolen in den Mieträumen und die damit bedingte Infektionsgefahr ist nutzungsbedingt und betrifft damit allein die Verwendung des Mietobjekts durch den Mieter. Der für die Annahme eines Sachmangels notwendige Bezug zur konkreten Beschaffenheit, dem Zustand oder der Lage der Mietsache fehlt dagegen. Ohne besondere Umstände gehören nur rechtliche Umstände, die die körperliche Beschaffenheit, den Zustand oder die Lage der Mietsache betreffen oder Einfluss auf sie haben, zu der vom Vermieter geschuldeten Leistung.

Ein Mangel im Sinne von § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB ergibt sich auch nicht aus dem vereinbarten Mietzweck der Räumlichkeiten zum Verkauf bestimmter Waren. Für öffentlich-rechtliche Gebrauchsbeschränkungen, Verbote oder Gebrauchshindernisse, die sich aus betriebsbezogenen Umständen ergeben oder in der Person des Mieters ihre Ursache haben, hat der Vermieter ohne eine anderslautende Vereinbarung nicht einzustehen (vgl. BGH, 13.07.2022 - Az: XII ZR 75/21). Allein in der vertraglichen Festlegung eines bestimmten Nutzungszwecks kann eine solche Vereinbarung nicht gesehen werden. Auch aus einer vertraglich vereinbarten „Betriebsverpflichtung“ lässt sich nicht herleiten, dass der Vermieter das grundsätzlich den Mieter treffende Verwendungsrisiko übernehmen wollte.

Ein Kündigungsrecht aus §§ 543 Abs. 1, 569 Abs. 1 i.V.m. 578 Abs. 2 Satz 3 BGB scheidet ebenfalls aus. Voraussetzung einer Kündigung nach § 569 Abs. 1 BGB ist, dass die erhebliche Gesundheitsgefährdung von der dauernden Beschaffenheit des Mietobjekts ausgeht. Daran fehlt es, wenn die behauptete Gesundheitsgefahr nutzungsbedingt ist und nicht auf den Eigenschaften der Mietsache selbst beruht.

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