Wann liegt überhaupt ein Mangel der Mietsache vor?

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Ein Mangel liegt dann vor, wenn die Mietsache vom vertraglich vereinbarten Zustand abweicht, also eine Soll-Beschaffenheit tatsächlich nicht oder nicht im vollen Umfang vorhanden ist.

Solche Abweichungen können sich auf vielfältige Weise ergeben, nämlich in Form von baulichen Umständen, Versorgungsproblemen, Umweltmängel aber auch durch öffentlich-rechtliche Beschränkungen.

Konkret kann ein Mangel der Mietsache vorliegen, wenn die Wohnung beispielsweise von Schimmel befallen ist, die Heizung nicht funktioniert oder es zu Lärm- oder Geruchsbelästigungen durch Nachbarn kommt. Auch ein Mangel bei der Übergabe der Wohnung, wie beispielsweise fehlende Schlüssel oder Mängel im Mietvertrag, können als Mangel der Mietsache gelten.

Mängel können in der Wohnung bestehen oder von außen kommen!

Sowohl bei Abweichungen innerhalb der Wohnung als auch bei Beeinträchtigungen von außen (z.B. Baulärm) kann ein Mangel der Mietsache vorliegen, der den Mieter zur Mietminderung berechtigt.

Kommt es innerhalb des Wohnung zu Mängeln, die der Mieter nicht zu verantworten hat, kann er deren Beseitigung vom Vermieter verlangen.

Bei Mängeln, die außerhalb der Wohnung liegen, kann der Mieter ebenfalls vom Vermieter Abhilfe verlangen Doch nicht immer kann ein solcher Mangel auch tatsächlich behoben werden, da solche Mängel auch außerhalb der Einflusssphäre des Vermieters liegen können. Dennoch kann es sich um einen Mangel handeln, der den Mieter zur Minderung des Mietzinses oder gar zur Kündigung berechtigt.

Weitere Informationen: „Wohnungsmängel: Welche Rechte hat der Mieter?“

Der vereinbarte Zustand ist maßgeblich!

Haben die Vertragsparteien vor Abschluss des Mietvertrags verbindlich Abreden - mündlich oder schriftlich - getroffen, was den Zustand der Mietsache angeht, so muss dieser Zustand während der Mietdauer auch gewährleistet werden.

Im Streitfall ist derjenige, der aus der Abweichung eine Forderung begründen möchte, für die verbindliche Vereinbarung beweispflichtig.

Sämtliche Zusicherungen im Mietvertrag sind verbindlich und können bei Abweichung einen Mangel begründen. Dies gilt auch für die Zusicherung von vermieterseitigen Arbeiten bis zu einem bestimmten Datum (z.B. Einbau einer Küche, neuer Fenster, etc.). Kann der Termin nicht eingehalten werden, liegt mit Fristablauf ein Mietmangel vor.

Bei der Wohnungsgröße muss der Vermieter sich nicht 100% festlegen - Abweichungen von bis zu 10% sind nach der Rechtsprechung des BGH in der Regel hinzunehmen (BGH, 24.03.2004 - Az: VIII ZR 295/03). Näheres hierzu unter: „Mietminderung bei falsch angegebener Wohnungsgröße“.

Wurde keine Wohnungsgröße aufgenommen, kann der Mieter wegen einer vermeintlichen Abweichung nur in Ausnahmefällen Ansprüche geltend machen, etwa weil der Vertrag auf Basis eine Anzeige mit Angabe einer Wohnungsgröße zustande gekommen ist und die Vertragsparteien davon ausgegangen sind, dass dieser Wert stimmt.

Bei Punkten, die nicht im Mietvertrag festgehalten wurde, gilt, dass der übliche Zustand geschuldet ist. Es muss also nicht zwingend im Vertrag aufgenommen werden, dass die Wohnung über eine Warm- und Kaltwasserversorgung verfügt, wenn dies als üblich vorausgesetzt werden kann.

Zu beachten ist, dass je nach Wohnungsalter unterschiedliche Anforderungen an Wohnkomfort, Dämmung, Schallschutz etc. gestellt werden müssen. Es genügt bei Altbauten für den Tritt- und Schallschutz, wenn der bei der Errichtung geltende Standard eingehalten wird (BGH, 23.09.2009 - Az: VIII ZR 300/08).

Die Wohnung muss dem Mieter jedoch ein sogenanntes „zeitgemäßes Wohnen“ ermöglichen. Andernfalls kann der Vermieter zum Nachbessern verpflichtet sein (vgl. „Gibt es einen Anspruch auf Modernisierung?“).

Kenntnis vom Mangel schließt spätere Minderung aus!

Sofern ein Mieter vor Vertragsschluss von bestimmten Mängeln Kenntnis hatte oder hätte haben müssen, so kann wegen solcher Mängel später keine Minderung des Mietzinses vorgenommen werden.

Eine Ausnahme gilt nur für den Fall, dass ein bestehender Mangel sich während der Mietzeit verschlimmert oder anzunehmen war, dass der Mangel nicht dauerhaft bestehen würde und sich dann als Dauerzustand herausstellt.

Wenn ein Mangel vorliegt

Sofern die Mietsache einen Mangel aufweist, stehen dem Mieter verschiedene Rechte zu. Denn der Vermieter muss Mängel der Mietsache beseitigen. Unerheblich ist hierbei, ob der Vermieter auch für den Mangel verantwortlich ist. Ein anderes gilt nur für den Fall, dass der Mieter selber den Mangel verursacht hat.

Sofern Streit über die Schadensverursachung besteht, muss dies ggf. durch ein Sachverständigengutachten geklärt werden.

Grundsätzlich ist dem Vermieter ein Mangel unverzüglich zu melden und gleichzeitig zur Beseitigung aufzufordern. Nach Fristablauf kann der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht ausüben und eine Minderung des Mietzinses vornehmen. Darüber hinaus kann der Mieter den Mangel unter Umständen auch selber beheben lassen.

Zusätzlich zum Recht der Mietminderung hat der Mieter unter Umständen einen Anspruch auf Schadenersatz. Sollte es durch einen Mangel zu einer Gesundheitsschädigung kommen, kann der Mieter ggf. einen Schmerzensgeldanspruch geltend machen.