Weicht die tatsächliche Wohnungsgröße von den Angaben im
Mietvertrag ab, so kann der Mieter hieraus Rechte ableiten und die Miete
mindern, wenn die Mietwohnung mehr als 10% kleiner als vertraglich angegeben ist.
10% Grenze muss erreicht sein
Bei einer erheblichen Differenz zwischen vereinbarter und tatsächlicher Wohnfläche liegt ein Mangel vor (BGH, 24.03.2004 - Az:
VIII ZR 295/03). Mit dieser Auffassung hatte der BGH die bis dahin bestehende Uneinigkeit beendet und eine klare Grenze - nämlich eine Abweichung von mindestens 10% - gezogen.
Bei einer solchen Abweichung ist es dann auch unerheblich, ob der Mietgebrauch im konkreten Fall durch die geringere Wohnungsgröße beeinträchtigt wird. Denn der Umstand, dass eine Mietwohnung wesentlich kleiner als vereinbart ist, stellt als solches bereits einen
Mangel dar.
Diese höchstrichterliche Klärung bestätigte die Auffassung des LG Osnabrück, welches in zwei Entscheidungen vom 05.09.2003 (Az:
12 S 475/03) und 10.10.2003 (Az: 12 S 488/03) im Vorfeld entschieden hatte, dass zwar nicht jede wohl aber eine quantitativ erhebliche Minderfläche eine Minderung rechtfertigt.
Quantitativ erheblich ist grundsätzlich eine Flächenabweichung von mindestens 10 Prozent. Das Landgericht ließ gegen die Entscheidungen Revision zum BGH zu, so dass hier eine abschließende Klärung erfolgen konnte.
Abweichung unter 10% - trotzdem Minderung möglich?
Sollte die Abweichung zwischen vereinbarter und tatsächlicher Wohnungsgrößer kleiner als 10% sein, scheidet eine Minderung des Mietzinses aus.
Nur dann, wenn der Mieter eine tatsächliche Beeinträchtigung nachweisen kann, gilt ein anderes.
Dies ergibt sich auch aus dem Umstand, dass die Angabe der Wohnungsgröße im Mietvertrag regelmäßig eine Beschreibung („ca. 90 qm“) und nicht eine zugesicherte Eigenschaft („die Wohnfläche beträgt genau 75,45 qm“) darstellt.
