Die Vermietung von Eigentumswohnungen innerhalb einer Wohneigentümergemeinschaft (WEG) ist ein immer wiederkehrendes Streitthema. Viele Eigentümer fragen sich: Darf ich meine Wohnung ohne die Zustimmung der Miteigentümer vermieten?
Rechtlicher Rahmen
Bei einer Wohneigentümergemeinschaft, die in der Regel aus mehreren Eigentümern besteht, sind die Rechte und Pflichten im
Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt. Es ist zwischen Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum zu unterscheiden. Bei der Eigentumswohnung handelt es sich um Sondereigentum, mit dem gemäß
§ 13 WEG jeder Wohnungseigentümer, soweit nicht das Gesetz entgegensteht, nach Belieben verfahren kann. Insbesondere kann er dieses bewohnen, vermieten, verpachten oder in sonstiger Weise nutzen, und andere von Einwirkungen ausschließen.
Das bedeutet: Die Vermietung der eigenen Wohnung ist erstmal ohne Zustimmung der Miteigentümer möglich.
Trotzdem sind Einschränkungen möglich, wenn eine Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung bestimmte Einschränkungen oder eine Zustimmungspflicht der Gemeinschaft z.B. bei einer gewerblichen Vermietung vorsehen.
Eine weitere Einschränkung ergibt sich aus der Zweckbestimmung des Sondereigentums. Ein als Wohnraum deklariertes Sondereigentum kann nicht einfach für andere Zwecke verwendet werden.
Wird die Zweckbindung nicht beachtet, kann die Wohnungseigentümergemeinschaft einen Unterlassungsanspruch haben.
Eine zweckwidrige Nutzung ist zwar grundsätzlich unzulässig, kann jedoch in Ausnahmefällen zulässig sein, wenn sie nach ihrer Art und Durchführung nicht mehr stört oder beeinträchtigt als die vorgesehene Nutzung (BGH, 16.05.2014 - Az:
V ZR 131/13).
Die letzte Einschränkung hinsichtlich der Verfügung über das Sondereigentum erwächst aus dem Umstand, dass die Rechte anderer Eigentümer nicht beeinträchtigt werden dürfen.
Sind Kurzzeitvermietungen zustimmungspflichtig?
Eine langfristige Vermietung zu Wohnzwecken ist üblicherweise zustimmungsfrei und rechtlich unproblematisch. Doch bereits bei Kurzzeitvermietungen kann die Sachlage aufgrund der ständig wechselnden Bewohner anders zu beurteilen sein und unter Umständen sogar gegen örtliche Verordnungen verstoßen. Eine solche Nutzung wird in der Regel nicht als reiner Wohnzweck betrachtet, sondern eher als gewerbliche Tätigkeit. Ist eine solche Nutzung nicht in der Teilungserklärung gestattet, so wird eine Zustimmung der Gemeinschaft erforderlich sein. Ein Gleiches gilt für eine gewerbliche Nutzung.
Selbst wenn eine kurzfristige Vermietung rechtlich zulässig ist, kann die Eigentümergemeinschaft Beschlüsse fassen, die den Umfang oder die Bedingungen solcher Vermietungen einschränken - etwa durch Regelungen zur Nutzung von Gemeinschaftseinrichtungen.
Wenn es zu Konflikten zwischen Mieter und Eigentümergemeinschaft kommt
Kommt es zu Konflikten zwischen Eigentümern und Mieter, so ist zu beachten, dass der Vermieter in der Wohnungseigentümergemeinschaft gebunden ist, der Mieter jedoch „lediglich“ Mietvertragspartei ist. Das Mietrecht selbst nimmt keine Rücksicht auf die Besonderheiten bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft.
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