Ein Entschädigungsanspruch gemäß § 14 Nr. 4 HS 2 WEG, der sich gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft richtet, ist eine Folge der Duldungspflicht aus § 14 Nr. 4 HS 1 WEG. Er setzt daher voraus, dass die Eigentümergemeinschaft eine Maßnahme der Instandhaltung am Gemeinschaftseigentum durchführt, zu diesem Zweck das Sondereigentum betritt oder in das Sondereigentum eingreift und dass dadurch ein Schaden entsteht.
Hingegen genügt es nicht, wenn der Schaden im Sondereigentum zwar auf Mängeln des Gemeinschaftseigentums beruht, er aber nicht Folge von Instandsetzungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum ist - in diesem Fall kommt lediglich ein Schadensersatzanspruch aus § 280 ff. BGB in Betracht, wenn die Mangelbeseitigung schuldhaft verzögert oder unterlassen wurde, wobei sich dieser Anspruch nicht gegen den Verband, sondern gegen diejenigen Wohnungseigentümer richtet, die schuldhaft entweder untätig geblieben sind oder nicht für die erforderliche Maßnahme gestimmt bzw. sich enthalten haben. Zudem kommt ein Anspruch gegen den Verwalter in Betracht, wenn er pflichtwidrig einen Beschluss zur Sanierung des Gemeinschaftseigentums nicht umsetzt.
Demnach besteht kein Ersatzanspruch bei Unbewohnbarkeit des Sondereigentums, wenn die Unbewohnbarkeit bereits bei Beginn der Sanierungsarbeiten gegeben war. Denn ersatzfähig gemäß § 14 Nr. 4 HS. 2 WEG ist nur ein Schaden, der adäquat dadurch verursacht wird, dass das Sondereigentum bei der „Benutzung” im Zuge der Instandsetzungsarbeiten in einen nachteiligen Zustand versetzt wird.
Denn § 14 Nr. 4 HS. 2 WEG gibt keinen Anspruch auf Ersatz von Schäden, die infolge des Mangels des Gemeinschaftseigentums eingetreten sind, der die Maßnahme der Instandhaltung oder Instandsetzung auslöste. Demnach kommt es maßgeblich darauf an, ob das Sondereigentum nur wegen der Inanspruchnahme durch den Verband nicht nutzbar war oder ob es wegen eines Mangels am gemeinschaftlichen Eigentum ohnehin in dem fraglichen Zeitraum nicht nutzbar gewesen wäre.
Hingegen genügt es nicht, wenn der Schaden im Sondereigentum zwar auf Mängeln des Gemeinschaftseigentums beruht, er aber nicht Folge von Instandsetzungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum ist - in diesem Fall kommt lediglich ein Schadensersatzanspruch aus § 280 ff. BGB in Betracht, wenn die Mangelbeseitigung schuldhaft verzögert oder unterlassen wurde, wobei sich dieser Anspruch nicht gegen den Verband, sondern gegen diejenigen Wohnungseigentümer richtet, die schuldhaft entweder untätig geblieben sind oder nicht für die erforderliche Maßnahme gestimmt bzw. sich enthalten haben. Zudem kommt ein Anspruch gegen den Verwalter in Betracht, wenn er pflichtwidrig einen Beschluss zur Sanierung des Gemeinschaftseigentums nicht umsetzt.
Demnach besteht kein Ersatzanspruch bei Unbewohnbarkeit des Sondereigentums, wenn die Unbewohnbarkeit bereits bei Beginn der Sanierungsarbeiten gegeben war. Denn ersatzfähig gemäß § 14 Nr. 4 HS. 2 WEG ist nur ein Schaden, der adäquat dadurch verursacht wird, dass das Sondereigentum bei der „Benutzung” im Zuge der Instandsetzungsarbeiten in einen nachteiligen Zustand versetzt wird.
Denn § 14 Nr. 4 HS. 2 WEG gibt keinen Anspruch auf Ersatz von Schäden, die infolge des Mangels des Gemeinschaftseigentums eingetreten sind, der die Maßnahme der Instandhaltung oder Instandsetzung auslöste. Demnach kommt es maßgeblich darauf an, ob das Sondereigentum nur wegen der Inanspruchnahme durch den Verband nicht nutzbar war oder ob es wegen eines Mangels am gemeinschaftlichen Eigentum ohnehin in dem fraglichen Zeitraum nicht nutzbar gewesen wäre.
AG Berlin-Mitte, 05.07.2018 - Az: 29 C 29/17
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Redaktionelle Bearbeitung: RAin Alexandra Klimatos und RA Dr. jur. Jens-Peter Voß | Geprüft von: RAin Patrizia Klein und RAin Theresia Donath
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