Die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung trifft nach
§ 28 Abs. 2 Satz 2 WEG die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE). Diese Pflicht besteht unabhängig davon, ob ein Verwalterwechsel erfolgt ist. Der Verwalter handelt dabei lediglich als ausführendes Organ der Gemeinschaft. Maßgeblich ist, wer im Zeitpunkt der Entstehung der Abrechnungspflicht Verwalter ist.
Die Abrechnungspflicht der GdWE entsteht nach der geltenden Rechtslage am 1. Januar des folgenden Kalenderjahres. Endet die Amtszeit des Verwalters mit Ablauf des 31. Dezember, trifft ihn daher keine Verpflichtung zur Erstellung der Jahresabrechnung für das Vorjahr. Diese obliegt ausschließlich dem neuen Verwalter. Eine fortwirkende Organpflicht besteht nicht. Die frühere Praxis, wonach der ausgeschiedene Verwalter als persönlich verpflichteter Amtsträger für die Abrechnung heranzuziehen war, ist durch die Neuregelung des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) überholt.
Gleichwohl kann der frühere Verwalter vertraglich verpflichtet bleiben, eine Jahresabrechnung zu erstellen, sofern die Pflicht der GdWE bereits während seiner Amtszeit entstanden ist. Der Verwaltervertrag ist als auf Geschäftsbesorgung gerichteter Dienstvertrag zu qualifizieren (§§ 675, 611 BGB). Entstehen innerhalb der Vertragslaufzeit vertragliche Pflichten – etwa zur Erstellung der Abrechnung –, so bestehen diese bis zur Erfüllung fort (§ 362 BGB). Eine solche Pflicht endet nicht automatisch mit der Abberufung, sondern nur, wenn die Abrechnungspflicht bereits während der Amtszeit begründet wurde.
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