Der in
§ 36 Abs. 1 WEG legal definierte Heimfallanspruch kann nicht vor dem Dauerwohnrecht selbst entstehen. Da der Heimfallanspruch als Inhalt des Dauerwohnrechts vereinbart wird, setzt seine Entstehung zwingend die vorherige Eintragung des Dauerwohnrechts in das Grundbuch voraus. Die bloße notarielle Beurkundung des Vertrags und die Eintragung einer Vormerkung genügen hierfür nicht. Erst mit der Eintragung des Dauerwohnrechts gemäß § 873 Abs. 1 BGB entsteht das dingliche Recht vollständig - und damit auch der zu seinem Inhalt gehörende Heimfallanspruch.
Die Verjährungsfrist für den Heimfallanspruch nach § 36 Abs. 3 WEG beträgt sechs Monate ab Kenntnis des Eigentümers vom Eintritt der Heimfallvoraussetzungen, längstens jedoch zwei Jahre ab deren objektiven Eintritt. Mit den „Voraussetzungen“ im Sinne dieser Norm sind sämtliche Tatbestandsmerkmale gemeint, die für die Entstehung des Heimfallanspruchs nach § 36 Abs. 1 Satz 1 WEG erfüllt sein müssen. Hierzu gehört - ohne dass dies ausdrücklich vereinbart werden müsste - die Entstehung des Dauerwohnrechts selbst. Die Verjährungsfrist kann daher frühestens mit der Eintragung des Dauerwohnrechts in das Grundbuch zu laufen beginnen.
Diese Auslegung entspricht Wortlaut und Systematik des § 36 Abs. 3 WEG. Zwar knüpft die Vorschrift anders als §§ 199, 200 BGB nicht ausdrücklich an die Entstehung des Anspruchs an, sondern an den Eintritt der „Voraussetzungen“ für den Heimfall. Dies bedeutet jedoch nicht, dass die Verjährung bereits laufen kann, wenn das Dauerwohnrecht noch nicht im Grundbuch eingetragen ist. Die Rechtsfolge des Heimfallanspruchs - die Rückübertragung des Dauerwohnrechts - setzt begriffsnotwendig ein bereits entstandenes Dauerwohnrecht voraus.
Ein etwaiges dingliches Anwartschaftsrecht des Käufers ändert an dieser Beurteilung nichts. Selbst wenn man zwischen notarieller Beurkundung, Eintragung einer Vormerkung und Eintragung des Vollrechts ein Anwartschaftsrecht annimmt, handelt es sich hierbei nicht um das Vollrecht selbst. Die Anerkennung eines „Anwartschafts-Heimfallanspruchs“ in dieser Vertragsphase ist weder erforderlich noch rechtlich begründbar. Der Verkäufer kann seine Interessen in dieser Phase durch schuldrechtliche Gestaltungen wie aufschiebende oder auflösende Bedingungen oder Rücktrittsrechte hinreichend sichern.
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