Vermieter darf Gartennutzung durch Kinder und deren Freunde nicht nachträglich untersagen

Ist der Garten mitvermietet oder darf der Mieter den Garten nutzen, dürfen die Kinder des Mieters und ihre Freunde dort spielen.

Fehlt eine ausdrückliche vertragliche Regelung zur Gartennutzung, kann ein entsprechendes Nutzungsrecht durch gewohnheitsrechtliche Übung entstehen, wenn der Vermieter die Mitbenutzung über einen längeren Zeitraum widerspruchslos duldet.

Grundsätzlich bestimmt sich der Umfang des Mietgebrauchs nach dem Mietvertrag. Enthält dieser keine ausdrückliche Regelung zur Nutzung gemeinschaftlicher Flächen wie Hof oder Garten, ist durch Auslegung zu ermitteln, ob und in welchem Umfang eine Mitnutzung vom Vertragsinhalt umfasst ist. Eine solche Auslegung hat auch das konkludente Verhalten der Vertragsparteien während der Mietzeit zu berücksichtigen. Wird die Nutzung vom Vermieter nicht nur gelegentlich, sondern dauerhaft und ohne Vorbehalt geduldet, kann darin eine stillschweigende Erweiterung des Mietvertrags gesehen werden.

Der Vermieter kann ein derart entstandenes Recht nicht durch einseitige Erklärung wieder aufheben.

Das Mitbenutzungsrecht beschränkt sich dabei nicht auf den Mieter selbst. Es erfasst vielmehr auch die Kinder des Mieters und deren Freunde. Dies folgt aus dem Charakter der Gartennutzung als familiengebundene Gebrauchsform: Der Aufenthalt von Kindern und deren Besucher auf dem Außengelände eines Wohnhauses stellt den typischen und sozialadäquaten Gebrauch dar, der von einer stillschweigend vereinbarten Mitnutzung naturgemäß umfasst ist. Ein Verbot, befreundete Kinder zum Spielen einzuladen, ließe sich mit einem solchen Nutzungsrecht nicht vereinbaren.

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