Zeitmietvertrag mit Verlängerungsklausel: Wann darf tatsächlich gekündigt werden?

Ein vor dem 01.09.2001 abgeschlossener Mietvertrag über Wohnraum auf bestimmte Zeit mit Verlängerungsklausel unterliegt gemäß Art. 229 § 3 Abs. 3 EGBGB auch nach der Mietrechtsreform weiterhin § 565a BGB in der bis zum 31. August 2001 geltenden Fassung. Eine ordentliche Kündigung ist danach nur zu dem im Vertrag vereinbarten Ablauftermin möglich, unabhängig davon, ob und wann sich das Mietverhältnis nach Inkrafttreten der Reform verlängert hat.

Zeitmietverträge mit Verlängerungsklausel

Bei Mietverträgen über Wohnraum, die auf bestimmte Zeit geschlossen werden und eine automatische Verlängerung für den Fall vorsehen, dass keine Kündigung erfolgt, stellt sich nach Ablauf der ursprünglich vereinbarten Vertragsdauer die Frage, zu welchem Zeitpunkt eine ordentliche Kündigung wirksam erklärt werden kann. Nach § 565a BGB aF tritt bei derartigen Verträgen die Verlängerung des Mietverhältnisses ein, wenn nicht nach den Vorschriften des § 565 BGB gekündigt wird. Eine solche vertragliche Verlängerungsklausel war nach der bis zum 31. August 2001 geltenden Rechtslage wirksam und verstieß insbesondere nicht gegen § 565 Abs. 2 Satz 4 BGB aF (vgl. BGH, 07.02.2007 - Az: VIII ZR 145/06).

Welche Auswirkungen hatte die Mietrechtsreform auf bestehende Zeitmietverträge?

Mit dem Mietrechtsreformgesetz vom 19.06.2001 sowie dem Gesetz zur Änderung des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuch vom 26.05.2005 wurde die Rechtslage für zum 01.09.2001 bereits bestehende Mietverhältnisse auf bestimmte Zeit nicht geändert. Nach der Überleitungsvorschrift des Art. 229 § 3 Abs. 3 EGBGB bleibt § 565a Abs. 1 BGB in seiner bis zum 31.08.2001 geltenden Fassung auf ein zu diesem Zeitpunkt bestehendes Mietverhältnis auf bestimmte Zeit weiterhin anwendbar. Diese Übergangsregelung dient dem Vertrauensschutz und soll sicherstellen, dass unter Geltung des früheren Rechts geschlossene Zeitmietverträge nach der damals geltenden Rechtslage beurteilt, durchgeführt und abgewickelt werden. In bestehende Zeitmietverträge greift das Mietrechtsreformgesetz demnach nicht ein. Nach den Gesetzesmaterialien bleiben die künftig entfallenden einfachen Zeitmietverträge aus Gründen des Vertrauensschutzes wirksam bestehen; ihre Beendigung richtet sich weiterhin nach altem Recht (vgl. BT-Drs. 14/4553, S. 76).

Kommt es auf den Zeitpunkt der Vertragsverlängerung an?

Für die Anwendbarkeit der Übergangsvorschrift ist nicht maßgeblich, ob eine Verlängerung des Mietverhältnisses vor oder nach dem 01.09.2001 eingetreten ist. Entscheidend ist allein, ob der Mietvertrag, aufgrund dessen sich das befristete Mietverhältnis mangels Kündigung um einen bestimmten Zeitraum verlängert, bereits vor dem 01.09.2001 abgeschlossen wurde. Durch eine mangels Kündigung eintretende Verlängerung eines befristeten Mietverhältnisses wird kein neues Mietverhältnis begründet; vielmehr wird das bestehende Mietverhältnis unverändert fortgesetzt (vgl. BGH, 29.04.2002 - Az: II ZR 330/00). Eine im Schrifttum vertretene abweichende Auffassung, wonach sich nur die Beendigung des am 01.09.2001 gerade laufenden Zeitabschnitts nach altem Recht richte, während eine erst nach Inkrafttreten der Reform eingetretene Verlängerung vollständig dem neuen Mietrecht unterfalle, wird nicht geteilt.

Zu welchem Zeitpunkt kann gekündigt werden?

Ein Mietverhältnis auf bestimmte Zeit im Sinne des § 565a BGB aF kann grundsätzlich nur zum Ende seiner vertraglich bestimmten Dauer gekündigt werden. Läuft der ursprüngliche Ablauftermin ab, ohne dass eine Kündigung erfolgt, setzt sich das Mietverhältnis nicht auf unbestimmte Zeit fort, sondern verlängert sich vereinbarungsgemäß erneut um den vertraglich vorgesehenen Zeitraum. Eine ordentliche Kündigung ist dann frühestens zu dem sich hieraus ergebenden neuen Ablauftermin möglich.

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