Wann kommt eine Anpassung Gewerbemiete in der Pandemie wirklich in Betracht?

Ein pandemiebedingter Umsatzrückgang von mehr als 50 % rechtfertigt für sich genommen keine automatische Halbierung der Gewerbemiete - erforderlich ist stets eine Einzelfallabwägung, die auch staatliche Hilfen, ersparte Aufwendungen und Nachholeffekte berücksichtigt.

Anspruch auf Mietanpassung wegen Störung der Geschäftsgrundlage

Für den Fall einer Geschäftsschließung oder -beschränkung, die auf einer hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie beruht, kommt ein Anspruch des Mieters von gewerblich genutzten Räumen auf Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 Abs. 1 BGB grundsätzlich in Betracht (vgl. BGH, 12.01.2022 - Az: XII ZR 8/21; BGH, 16.02.2022 - Az: XII ZR 17/21). Eine Anpassung nach § 313 Abs. 1 BGB setzt voraus, dass sich die Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert haben und die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen hätten, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten. Durch die COVID-19-Pandemie und die damit verbundenen weitreichenden Beschränkungen des gesellschaftlichen und wirtschaftlichen Lebens hat sich die sogenannte große Geschäftsgrundlage für Gewerberaummietverträge schwerwiegend geändert. Mangels entgegenstehender Anhaltspunkte ist zudem regelmäßig davon auszugehen, dass die Parteien den Mietvertrag mit einem anderen Inhalt abgeschlossen hätten, wenn sie bei Vertragsschluss die Möglichkeit einer Pandemie und die damit verbundene Gefahr einer hoheitlich angeordneten Betriebsschließung oder -einschränkung vorausgesehen und bedacht hätten.

Wann ist ein Festhalten am unveränderten Vertrag unzumutbar?

Obwohl in Fällen einer pandemiebedingten Betriebsschließung oder -beeinträchtigung die sogenannten realen und hypothetischen Elemente des § 313 Abs. 1 BGB regelmäßig erfüllt sind, kommt ein Anspruch auf Vertragsanpassung nur in Betracht, wenn auch das sogenannte normative Element der Vorschrift gegeben ist. Die Störung der Geschäftsgrundlage berechtigt für sich genommen noch nicht zur Vertragsanpassung; erforderlich ist vielmehr, dass dem betroffenen Vertragspartner unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann. Dies ist nur dann der Fall, wenn ein Festhalten an der vereinbarten Regelung für die betroffene Partei zu einem nicht mehr tragbaren Ergebnis führt (vgl. BGH, 12.01.2022 - Az: XII ZR 8/21). Eine tatsächliche Gefährdung der wirtschaftlichen Existenz des Mieters ist dafür allerdings nicht erforderlich.

Die Zumutbarkeitsprüfung bedarf einer umfassenden Abwägung, bei der sämtliche Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen sind. Von Bedeutung sind zunächst die Nachteile, die dem Mieter durch die Geschäftsschließung oder -einschränkung und deren Dauer entstanden sind, etwa durch Betriebsschließungen, flächenbezogene Personenzahlbegrenzungen oder kontaktvermeidende Maßnahmen wie „click and meet“ und „click and collect“. Diese Nachteile bestehen primär in einem konkreten Umsatzrückgang für die fragliche Zeit der Schließung oder Nutzungseinschränkung. Da eine Vertragsanpassung jedoch nicht zu einer Überkompensierung der entstandenen Verluste führen darf, sind bei der Zumutbarkeitsprüfung auch die finanziellen Vorteile zu berücksichtigen, die der Mieter aus staatlichen Leistungen zum Ausgleich der pandemiebedingten Nachteile erlangt hat. Ebenso ist zu berücksichtigen, ob und in welchem Umfang der Mieter Aufwendungen erspart hat, sowie welche Maßnahmen er ergriffen hat oder ergreifen konnte, um drohende Verluste während der Geschäftsschließung zu vermindern.

Keine pauschale Mietreduzierung ohne Einzelfallprüfung

Das Gericht hat in tatrichterlicher Verantwortung und unter Berücksichtigung von § 287 ZPO für den konkreten Einzelfall die Voraussetzungen des § 313 BGB festzustellen und gegebenenfalls eine Vertragsanpassung vorzunehmen. Eine pauschale Betrachtungsweise wird den Anforderungen an das normative Tatbestandsmerkmal der Vorschrift nicht gerecht. Eine Vertragsanpassung dahingehend, dass ohne Berücksichtigung der konkreten Umstände die Miete für den Zeitraum der Geschäftsschließung grundsätzlich um die Hälfte herabgesetzt wird, weil das Risiko einer pandemiebedingten Gebrauchsbeschränkung der Mietsache keine der beiden Mietvertragsparteien allein trifft, kommt daher nicht in Betracht (vgl. BGH, 12.01.2022 - Az: XII ZR 8/21; BGH, 16.02.2022 - Az: XII ZR 17/21).

Im zu entscheidenden Fall hatte das Berufungsgericht angenommen, dem Mieter stehe für Monate mit einem pandemiebedingten Umsatzrückgang von mehr als 50 % ein Anspruch auf hälftige Mietreduzierung zu. Diese pauschale Anknüpfung an eine Umsatzrückgangsschwelle wurde als rechtsfehlerhaft beanstandet, da die gebotene konkrete Einzelfallabwägung nicht ausreichend vorgenommen worden war. Insbesondere Leistungen aus einer Betriebsausfallversicherung, beantragte Kurzarbeit für Arbeitnehmer, die vollständige Zahlungsfähigkeit in nicht beschränkten Monaten sowie mögliche Nachholeffekte bei den Umsätzen waren in die Abwägung einzubeziehen, jedoch unberücksichtigt geblieben.

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Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.