Gemeinschaftsordnungen können wirksam Regelungen enthalten, die für Bauzeitüberschreitungen bei der Ausübung von Ausbaurechten Strafzahlungen vorsehen. Solche Strafzahlungsregelungen sind rechtlich als Strafversprechen im Sinne der §§ 339 ff. BGB einzuordnen, nicht als Verbands- oder Vereinsstrafen. Dies hat zur Folge, dass auf sie die gesamten Regelungen über Vertragsstrafen anwendbar sind, insbesondere die Möglichkeit der richterlichen Herabsetzung nach § 343 BGB.
Die Abgrenzung zwischen Vertragsstrafen und Vereinsstrafen ist von erheblicher praktischer Bedeutung. Vereinsstrafen beruhen auf der Verbandsautonomie nach Art. 9 Abs. 1 GG und erfordern ein gesondertes Festsetzungsverfahren durch den Verband. Sie unterliegen nicht der richterlichen Herabsetzung gemäß § 343 BGB, sondern können nur daraufhin überprüft werden, ob der Strafbeschluss in der Satzung eine Stütze findet, das vorgeschriebene Verfahren eingehalten wurde oder die Bestrafung offenbar unbillig ist (BGH, 04.10.1956 - Az: II ZR 121/55; BGH, 02.12.2002 - Az: II ZR 1/02). Vertragsstrafen hingegen entstehen aufgrund vertraglicher Vereinbarung und dienen der Sicherung einer Hauptverbindlichkeit oder - bei selbstständigen Strafversprechen - der Anhaltung zu einer nicht geschuldeten Handlung (BGH, 23.06.1988 - Az: VII ZR 117/87).
Die objektive Auslegung einer Gemeinschaftsordnung ist entscheidend für die rechtliche Einordnung der Strafzahlungsregelung. Verwendet die Gemeinschaftsordnung Begriffe wie „Konventionalstrafe“ oder „Vertragsstrafe“ und sieht sie vor, dass die Strafe automatisch mit Eintritt der Bauzeitüberschreitung in festgelegter Höhe entsteht, ohne dass es eines Festsetzungsverfahrens bedarf, spricht dies für ein Strafversprechen im Sinne der §§ 339 ff. BGB. Maßgeblich ist zudem, dass die Pflicht zur Strafzahlung nur an das Verhalten des Ausbauberechtigten anknüpft und nicht wie eine mitgliedschaftliche Pflicht jeden Wohnungseigentümer treffen kann.
Vorliegend sah die Gemeinschaftsordnung vor, dass Baumaßnahmen innerhalb von maximal 15 Monaten abgeschlossen werden müssen und bei Überschreitung eine Konventionalstrafe von 1% der Bausumme pro Monat zu zahlen ist, wobei die Bausumme mit 1.500 € pro Quadratmeter Wohnfläche festgelegt wurde. Diese unmittelbare Zahlungspflicht ohne erforderlichen Beschluss unterscheidet sich grundlegend von Vereinsstrafen und rechtfertigt die Anwendung der Vertragsstrafen-Regelungen.
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