Grobe Fahrlässigkeit bei oberflächlicher Prüfung des Jahresabschlusses

Wird die Jahresabrechnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft durch den Verwaltungsbeirat nur oberflächlich geprüft und dabei ein ungewöhnlicher, erheblicher Geldabgang übersehen, der bei sorgfältiger Belegkontrolle hätte auffallen müssen, begründet dies grob fahrlässige Unkenntnis. Die Verjährungsfrist für den bereicherungsrechtlichen Rückzahlungsanspruch beginnt dann mit dem Schluss des Jahres, in dem die Prüfung stattfand - nicht erst mit tatsächlicher Kenntniserlangung.

Bereicherungsrechtlicher Rückzahlungsanspruch und Verjährungsbeginn

Bereicherungsrechtliche Ansprüche auf Rückzahlung rechtsgrundlos überwiesener Geldbeträge unterliegen der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren gemäß §§ 195, 199 Abs. 1 BGB. Die Frist beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger von den anspruchsbegründenden Umständen sowie der Person des Schuldners Kenntnis erlangt hat oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätte erlangen müssen. Maßgeblich ist dabei nicht allein die positive Kenntnis, sondern auch die Wissenszurechnung bei grob fahrlässiger Unkenntnis.

Was ist grob fahrlässige Unkenntnis?

Grobe Fahrlässigkeit setzt voraus, dass die erforderliche Sorgfalt in besonders schwerem Maße verletzt wurde - also dass dasjenige unbeachtet blieb, was im gegebenen Fall jedem hätte einleuchten müssen. Es genügt, dass sich dem Gläubiger die maßgeblichen Umstände bei Anwendung der gebotenen Sorgfalt hätten aufdrängen müssen. Eine vollständige Kenntnis aller Einzelheiten ist dabei nicht erforderlich; ausreichend ist, dass der Betroffene bei zumutbarer Nachforschung die anspruchsbegründenden Tatsachen hätte erkennen können.

Welche Anforderungen gelten für die Prüfung durch den Verwaltungsbeirat?

Der Verwaltungsbeirat einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist gemäß § 29 Abs. 3 WEG (a.F.) bzw. den einschlägigen Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes dazu berufen, die Jahresabrechnung zu prüfen. Bei dieser Prüfung ist zwar der Horizont eines nicht buchhalterisch vorgebildeten Laien zugrundezulegen - die Anforderungen entsprechen nicht denen eines ordentlichen Kaufmanns. Gleichwohl ist eine sorgfältige Stichprobenprüfung der Belege geboten. Wird ein einzelner, betragsmäßig außergewöhnlich hoher Abgang - der die Gesamtausgaben eines ganzen Wirtschaftsjahres erheblich übersteigt - bei der Prüfung nicht bemerkt, liegt darin ein grober Sorgfaltspflichtverstoß.

Vorliegend überstieg die streitgegenständliche Einzelüberweisung von 37.773,23 € die gesamten Jahresausgaben der Gemeinschaft (umlagefähige und nicht umlagefähige Kosten zusammen: 32.509,64 €) deutlich, sodass dieser Posten bei auch nur stichprobenartiger Belegkontrolle unmittelbar hätte ins Auge fallen müssen.

Wann muss sich die WEG das Wissen des Verwaltungsbeirats zurechnen lassen?

Das Wissen oder das grob fahrlässige Nichtwissen des Verwaltungsbeirats ist der Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband zuzurechnen, soweit es um Umstände geht, die in den Aufgabenbereich des Beirats fallen. Da die Prüfung der Jahresabrechnung originäre Aufgabe des Verwaltungsbeirats ist, wirkt dessen grob fahrlässige Unkenntnis für den Verjährungsbeginn unmittelbar zu Lasten der Gemeinschaft. Eine spätere, erstmals im Jahr 2022 erlangte positive Kenntnis der Klägerin vermag den Verjährungsbeginn daher nicht zu verschieben, wenn die grob fahrlässige Unkenntnis bereits im Rahmen der Belegprüfung im Jahr 2019 begründet wurde.

Verjährungseinrede und Klageerhebung

Liegen die Voraussetzungen der grob fahrlässigen Unkenntnis im Jahr der Jahresabrechnungsprüfung vor, beginnt die dreijährige Verjährungsfrist gemäß § 199 Abs. 1 BGB mit Ablauf dieses Jahres. Wird die Klage erst nach Ablauf dieser Frist erhoben, greift die Verjährungseinrede durch. Eine Berufung auf spätere tatsächliche Kenntniserlangung ist in diesem Fall nicht geeignet, den Verjährungsbeginn hinauszuschieben.

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.