Anfechtung eines Wohnungseigentümerbeschlusses über Ist-Zahlungen

Weist eine Wohnungseigentümerabrechnung anstelle der geschuldeten Soll-Vorschüsse die tatsächlich geleisteten Ist-Zahlungen aus, führt dies nicht zur Ungültigkeit des Genehmigungsbeschlusses, wenn Soll- und Ist-Beträge identisch sind. Denn ein Abrechnungsfehler ist nur dann anfechtungsrelevant, wenn er sich auf die Höhe der Abrechnungsspitze - also die von den Wohnungseigentümern zu leistenden Nachschüsse oder ihnen zustehenden Guthaben - tatsächlich auswirkt.

Wann ist die Anfechtung von Beschlüssen über die Jahresabrechnung möglich?

Nach der Reform des Wohnungseigentumsrechts beschließen die Wohnungseigentümer gemäß § 28 Abs. 2 WEG n.F. nicht mehr über die Jahresabrechnung als Rechenwerk, sondern über die sich daraus ergebenden Zahlungspflichten zum Ausgleich einer Unter- oder Überdeckung des Wirtschaftsplans (Abrechnungsspitze). Das zugrunde liegende Zahlenwerk dient demgegenüber lediglich der Vorbereitung dieser Beschlussfassung. Fehlt einem Beschluss die Bezugnahme auf die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung bereits beschlossener Vorschüsse und beschränkt er sich stattdessen auf die bloße Genehmigung des Abrechnungswerks, fehlt den Wohnungseigentümern hierfür die Beschlusskompetenz mit der Folge der Nichtigkeit.

Ob ein Beschluss diesen Inhalt hat, ist durch objektiv-normative Auslegung zu ermitteln. Maßgeblich ist, ob aus dem Beschlusstext hinreichend bestimmt hervorgeht, dass über die Einforderung von Nachschüssen entschieden werden soll. Wird etwa ausdrücklich ein Fälligkeitstermin für die „Abrechnungsergebnisse“ bestimmt und ist in den Einzelabrechnungen von einer „Nachzahlung“ die Rede, spricht dies dafür, dass konkret bezifferte Forderungen erstmals geltend gemacht werden sollten, was für eine wirksame Beschlussfassung über die Abrechnungsspitze ausreicht.

Wann führt ein Fehler bei der Berechnung der Abrechnungsspitze zur Anfechtbarkeit?

Nach der Reform können im Rahmen einer Anfechtungsklage nur noch solche inhaltlichen Mängel der Jahresabrechnung mit Erfolg geltend gemacht werden, die sich auf die Zahlungspflicht der Wohnungseigentümer - also auf die Abrechnungsspitze - tatsächlich auswirken. Sonstige, rein rechnerische oder darstellerische Mängel rechtfertigen eine Anfechtung nicht, wenn nicht zugleich eine konkrete Auswirkung auf die Höhe der Zahlungspflicht dargelegt wird. Eine solche Ergebnisrelevanz kann etwa vorliegen, wenn Einnahmen oder Ausgaben unzutreffend in das Zahlenwerk eingestellt wurden oder der maßgebliche Verteilungsschlüssel nicht zutreffend berücksichtigt worden ist.

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Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.