Müssen alle Eigentümer Kosten für barrierefreien Aufzug zahlen?

Wird eine bauliche Veränderung auf Antrag einzelner Wohnungseigentümer beschlossen und sollen die Kosten hierfür sämtlichen Wohnungseigentümern auferlegt werden, so setzt dies entweder eine Amortisation der Kosten in angemessener Zeit oder eine doppelt qualifizierte Mehrheit voraus. Fehlt es an beidem, ist der entsprechende Beschluss nicht zustande gekommen bzw. anfechtbar.

Wer muss die Kosten nach einer baulichen Veränderung tragen?

Beschließt eine Wohnungseigentümerversammlung eine bauliche Veränderung, richtet sich die Kostentragung nach § 21 WEG. Nach Abs. 1 S. 1, 2. Alt. hat grundsätzlich derjenige Wohnungseigentümer die Kosten einer baulichen Veränderung zu tragen, auf dessen Verlangen die Maßnahme durchgeführt wird. Eine Abweichung von diesem Grundsatz zu Lasten aller Wohnungseigentümer ist nur unter den in § 21 Abs. 2 WEG genannten Voraussetzungen möglich: entweder bedarf es einer doppelt qualifizierten Mehrheit von zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile, oder die Investitionskosten müssen sich innerhalb angemessener Zeit amortisieren.

Für den Beschluss über die bauliche Veränderung selbst genügt gemäß § 25 Abs. 1 WEG grundsätzlich die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Ist der Beschluss über die bauliche Veränderung jedoch zugleich mit einer vom gesetzlichen Modell des § 21 WEG abweichenden Kostentragungsregelung verknüpft, genügt die einfache Mehrheit hierfür nicht. Der Wortlaut des § 21 Abs. 2 WEG erweckt zwar den Eindruck, als handele es sich um eine bloße Folge des Abstimmungsverhaltens. Richtigerweise ist die Norm jedoch dahin zu verstehen, dass die vom Gesetz vorgesehene Rechtsfolge der anteiligen Kostentragung durch alle Miteigentümer nur dann eintreten kann, wenn die entsprechende Mehrheit tatsächlich erreicht wird. Ein Beschluss, der im Beschlusstext eine solche Kostenfolge vorsieht, ohne dass die erforderliche Mehrheit besteht, ist gesetzeswidrig und nicht umsetzungsfähig.

Kann die im Beschlusstext vorgesehene Kostenfolge - hier: die anteilige Kostentragung durch alle Miteigentümer - mangels ausreichender Mehrheit nicht eintreten, ist der Beschluss über die bauliche Veränderung insgesamt ungültig bzw. nicht zustande gekommen. Eine Aufspaltung dergestalt, dass nur die zustimmenden Miteigentümer die Kosten zu tragen hätten, kommt jedenfalls dann nicht in Betracht, wenn sich die zustimmenden Eigentümer über eine solche Konsequenz bei der Beschlussfassung nicht hinreichend bewusst waren. Insoweit wird ein dem Rechtsgedanken des § 139 BGB vergleichbarer Maßstab herangezogen: Die Unwirksamkeit der Kostentragungsregelung steht in engem Zusammenhang mit den übrigen im Beschluss getroffenen Entscheidungen, sodass der Mangel auf den gesamten Beschluss durchschlägt.

Welche Bedeutung hat ein vorangegangener Beschluss zur gleichen Maßnahme?

Ist eine bauliche Veränderung bereits Gegenstand eines früheren, bestandskräftigen oder jedenfalls vollziehbaren Beschlusses gewesen, der die Kosten den antragstellenden Eigentümern auferlegt hat, und soll ein Folgebeschluss diese Kostenregelung zu Lasten aller Eigentümer ändern, gelten für den Folgebeschluss dieselben Mehrheitsanforderungen des § 21 Abs. 2 WEG. Die Öffnungsklausel des § 21 Abs. 5 S. 1 WEG führt zu keinem anderen Ergebnis, da diese lediglich eine Veränderung des Umlageschlüssels innerhalb der Grenzen des § 21 Abs. 5 S. 2 WEG betrifft, nicht aber dazu berechtigt, ansonsten nicht kostenpflichtige Miteigentümer nachträglich mit Kosten zu belasten.

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Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.