Drohende Verwalterlosigkeit rechtfertigt keine Bestellung eines ungeeigneten Verwalters

Wird ein Beschluss über die Bestellung eines WEG-Verwalters wegen eines materiellen Mangels rechtskräftig für ungültig erklärt, besteht eine tatsächliche Vermutung, dass ein im Kern inhaltsgleicher Zweitbeschluss ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht. Weder die drohende Verwalterlosigkeit noch die nachträgliche Aufnahme zuvor verweigerter Tagesordnungspunkte unter dem Eindruck eines laufenden Anfechtungsverfahrens stellen besondere Umstände dar, die eine erneute Bestellung des Verwalters rechtfertigen.

Tatsächliche Vermutung gegen den Zweitbeschluss

Wird ein Beschluss über die Bestellung eines Verwalters wegen eines materiellen Beschlussmangels rechtskräftig für ungültig erklärt, darf ein im Kern inhaltsgleicher Zweitbeschluss nur dann gefasst werden, wenn besondere Umstände die Annahme rechtfertigen, dass dieses Vorgehen ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Dies kommt regelmäßig nur in Betracht, wenn der im Vorprozess benannte Beschlussmangel behoben worden ist oder wenn sich die darauf bezogenen tatsächlichen oder rechtlichen Umstände geändert haben (vgl. BGH, 10.02.2023 - Az: V ZR 246/21). Dabei besteht eine tatsächliche Vermutung dafür, dass ein nach rechtskräftiger Erklärung der Ungültigkeit gefasster und im Kern inhaltsgleicher Zweitbeschluss ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht (BGH, 10.02.2023 - Az: V ZR 246/21). Diese Grundsätze gelten auch dann, wenn die Wohnungseigentümer einen inhaltlich identischen Beschluss bereits im Vorgriff auf eine noch ausstehende Rechtskraft fassen, diese jedoch bei Beschlussfassung absehbar war und den Wohnungseigentümern bekannt war.

Der durch eine erfolgreiche Anfechtungsklage verwirklichte Minderheitenschutz würde faktisch entwertet, wenn die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) einen inhaltlich mit dem gerichtlich für ungültig erklärten Beschluss identischen Zweitbeschluss fassen könnte, ohne dass ein entsprechender Rechtfertigungsgrund vorläge. Die Minderheit wäre in diesem Fall zu einer neuen Klage gezwungen und hätte durch die vorangegangene erfolgreiche Beschlussanfechtung letztlich nichts gewonnen (BGH, 10.02.2023 - Az: V ZR 246/21).

Anforderungen an die Entkräftung der Vermutung

Die tatsächliche Vermutung kann erschüttert werden, indem die GdWE das Vorliegen besonderer Umstände darlegt und gegebenenfalls beweist, die die zweite Beschlussfassung erlauben. Erst wenn dies gelingt, sind die gegen den Zweitbeschluss erhobenen Einwände vom Gericht inhaltlich zu prüfen (BGH, 10.02.2023 - Az: V ZR 246/21). Wurde ein Verwalterbestellungsbeschluss wegen begründeter Zweifel an der erforderlichen Neutralität des Verwalters für ungültig erklärt, muss die GdWE für eine Entkräftung der Vermutung Tatsachen vortragen und beweisen, aus denen sich ergibt, dass zum Zeitpunkt der erneuten Beschlussfassung aus objektiver Sicht kein Grund für die Besorgnis mangelnder Neutralität mehr bestand. Maßgeblicher Beurteilungszeitpunkt ist dabei grundsätzlich der Zeitpunkt der Beschlussfassung (vgl. BGH, 25.02.2022 - Az: V ZR 65/21).

Kurskorrektur unter Prozessdruck: Kein ausreichender besonderer Umstand

Die nachträgliche Aufnahme von Tagesordnungspunkten, deren Behandlung der Verwalter zuvor verweigert hatte, in eine spätere Eigentümerversammlung genügt nicht, um die Besorgnis fehlender Neutralität zu entkräften, wenn dies im unmittelbaren zeitlichen Zusammenhang mit einer laufenden Anfechtungsklage und einem erstinstanzlichen Urteil geschieht, das den betreffenden Bestellungsbeschluss für ungültig erklärt hat. Aus objektiver Sicht kann in diesem Fall nicht ausgeschlossen werden, dass die Verhaltensänderung des Verwalters allein auf den Druck des gerichtlichen Verfahrens zurückzuführen ist. Ein berechtigter Zweifel an einer dauerhaften Einstellungsänderung des Verwalters gegenüber dem betroffenen Wohnungseigentümer bleibt in dieser Konstellation bestehen.

Drohende Verwalterlosigkeit rechtfertigt keine Bestellung eines ungeeigneten Verwalters

Das Fehlen alternativer Verwalterangebote oder die drohende Verwalterlosigkeit der GdWE stellen grundsätzlich keine besonderen Umstände dar, die die erneute Bestellung eines Verwalters rechtfertigen, bei dem die ernsthafte Besorgnis begründet ist, es mangele ihm an der erforderlichen Neutralität, und mit dem einem Wohnungseigentümer daher eine weitere Zusammenarbeit nicht zugemutet werden kann. Gleiches gilt für die Fassung eines im Kern inhaltsgleichen Zweitbeschlusses. Stehen der GdWE keine geeigneten Verwalter zur Verfügung, ist die Eigentümerversammlung gemäß § 24 Abs. 3 WEG durch den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirates einzuberufen. Soweit zur Ausführung von Beschlüssen oder im Außenverhältnis zu Dritten ein Handeln der GdWE erforderlich ist, müssen sich die Wohnungseigentümer auf ein gemeinsames Vorgehen einigen (§ 9b Abs. 1 Satz 2 WEG) oder gegebenenfalls gerichtliche Hilfe in Anspruch nehmen.

Verwalteraufgabe bei der Vorbereitung der Beschlussfassung

Die Pflicht zur Einholung von Verwalterangeboten und deren rechtzeitiger Übermittlung an die Wohnungseigentümer obliegt dem amtierenden Verwalter, der gemäß § 24 Abs. 1 WEG für die Einberufung und Vorbereitung der Eigentümerversammlung zuständig ist. Es ist nicht Aufgabe einzelner Wohnungseigentümer, Beschlüsse vorzubereiten und die hierfür erforderlichen Angebote einzuholen. Bei der Neubestellung eines Verwalters ist es regelmäßig geboten, den Wohnungseigentümern die Angebote der Bewerber oder jedenfalls deren Namen und die Eckdaten ihrer Angebote innerhalb der dreiwöchigen Einladungsfrist des § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG zukommen zu lassen (vgl. BGH, 24.01.2020 - Az: V ZR 110/19). Die Weigerung eines Wohnungseigentümers, ihm vorliegende Verwalterangebote in oder kurz vor der Eigentümerversammlung vorzulegen, ist jedenfalls dann nicht treuwidrig, wenn die Einladungsfrist durch den Verwalter selbst nicht mehr eingehalten werden könnte und die vorzeitige Vorlage die Gefahr einer Anfechtbarkeit eines auf Basis dieser Angebote gefassten Beschlusses begründen würde.

Klagebefugnis nach Veräußerung des Wohnungseigentums

Ein Wohnungseigentümer verliert die Klagebefugnis in einem laufenden Anfechtungsverfahren nicht dadurch, dass er sein Wohnungseigentum während des Rechtsstreits veräußert. Gemäß § 265 Abs. 2 Satz 1 ZPO hat die Veräußerung der in Streit befangenen Sache auf den Prozess keinen Einfluss (vgl. BGH, 23.08.2001 - Az: V ZB 10/01). Streitbefangene Sache im Sinne dieser Vorschrift ist die Mitgliedschaft in der GdWE, die mit dem Eigentumswechsel auf den Erwerber übergeht. War zum Zeitpunkt der Eigentumsumschreibung bereits eine Anfechtungsklage des Veräußerers rechtshängig, bleibt dieser nach Maßgabe des § 265 Abs. 2 ZPO berechtigt, das Verfahren fortzuführen. Rechtsschutzbedürfnis und Feststellungsinteresse sind dabei zu bejahen, wenn sie ohne die Veräußerung vorgelegen hätten.

Hinweis: Diese Informationen ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Trotz sorgfältiger Bearbeitung bleibt eine Haftung ausgeschlossen.